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??資本市場是一個永不落幕的舞臺。

??綜合考慮瞭包括消除分層控股架構等在內的多項原因之後,在1月9日,長和集團旗下兩大港股上市公司長江實業與和記黃埔(下分別稱“長實”、“和黃”)同時發佈公告,宣佈重大資產重組事由。

??雖為香港地產股中股價長期居於前三位的藍籌,長和集團依舊認為,長江實業目前持股和記黃埔49.97%股權的現狀,部分助推瞭長江實業市值較其賬面股東權益存在23%的折讓,而這其中或約有870億港元的差異。

??Wind統計顯示,從並購方案公佈後的第一個交易日1月12日開始至1月15日,港股地產行業區間漲跌幅第二位即為長江實業,漲幅14.26%;屬於綜合類公司的和記黃埔漲幅12.47%。

??李嘉誠當然不能允許有這樣大的差異存在。

??2014年12月,長江實業在香港拿下海壇街/桂林街及北河街項目。其前一次在香港地區拿地,已經是2012年11月,長實以逾29億港元的價格買入馬鞍山白石地,每尺樓面地價逾5000元。在內地,也是多見長和系拋售資產,難見其再購置儲備。如2014年以72億港元出售北京盈科中心;39億拋售重慶大都會項目等。

??1.7億平方尺儲備,開發拿地緩慢

??另一方面是港資房企的內生因素,由於進入內地發展有難度,則轉而作為財務投資,“他的權益普遍不大,但是對於李嘉誠來說沒有任何問題,投資就是為瞭賺錢。”林子俊表示。

李嘉誠操刀長和系重組:因估值折讓23% 分拆打通經脈

??“主要是一些財務上的考慮,比如說不想並表之類的,所以把他拆開來做。”前述香港地區分析師如是認為。

??被熱議的核心——重組後的長地,是李嘉誠多年以來在房地產行業的投資和佈局,管窺其中,得見長和系在地產方面的拿地、開工一直緩慢;如今,其在香港地區的儲備以住宅用地為主,而在內地的儲備,則以商住兩用地為主。

??內房股綠城中國剛剛選定合作夥伴,搭建起新的合營公司;港資地產公司卻掀起瞭更大的波瀾。

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??“目前他們是垂直控股的方式,還有一些共同完成的項目。這樣會令外界看不太清楚在比如美國加息時,會對兩傢公司內部產生怎樣的影響。”香港地區一位長期跟蹤和記黃埔的分析師表示。

??多位分析人士認為,此次重組,最為重大的便是對兩傢公司估值帶來的利好。

??但無論是查閱長江實業還是和記黃埔的2013年年報,兩傢公司旗下的土地儲備多為權益低於50%的項目。建地分割怎麼貸款比較會過件

??即使是作為投資,超人對於內地與香港的房產開發思路也有所差異。

??而就在幾天前的發佈會上,長和集團公開披露截至2014年11月30日,將轉予長地集團的房地產業務包括應占面積約1700萬平方尺的出租物業、面積約1.7億平方尺可供發展的土地儲備以及超過14600間酒店房間。

??當晚投資界一片沸騰,關於房地產、貨幣貶值等各類猜測不絕於耳。但市場對此的態度終究是熱烈的。

??就內地儲備來看,大概住宅占比26.56%,商住房反而是57.64%,純商業約5.1%。當然從銷售數據而言,截至2014年前六個月報告,長江實業來自住宅銷售的收益較多,在內地銷售利潤約46.73億港幣(37.4億人民幣),租務收益約8.61億港幣(6.88億人民幣)。

??這一次,李超人要把旗下地產業務與其他業務徹底劃分。若重組進展順利,這兩傢公司將變成在開曼群島註冊的公司——長和、長地。顧名思義,後者將收編原長實與和黃旗下的所有房地產業務;長和則將整合前兩傢公司的,包括基建在內的所有非地產業務。

??這次站出來的是首富李嘉誠。

內容來自sina新聞

??相比與長江實業總市值(約2600億人民幣)接近的港資地產公司,當數新鴻基地產(約2720億人民幣)。根據新鴻基2014年中報的數據,其在內地土地儲備面積共8430萬平方尺,在香港樓面面積就合計4690萬平方尺。

??雖總體而言兩傢公司土地儲備相差不甚多,但新鴻基地產在2014年分別在香港增添八塊地皮,在內地新增上海徐傢匯中心項目。差異可見。應該說,作為深入內地發展的港資地產公司,長和集團在內地的物業發展速度相對緩慢。

??根據億翰智庫此前發佈的研究報告顯示,該研究中心對於和記黃埔的商業物業估值560億,在上市房企中排名第七;新鴻基商業物業價值497億,排名緊隨其後。但據其分析和黃在商業地產的開發周期達到7.5年,而新鴻基周期為3.5年。

??“其實可以看到,長實在內地發展的房地產項目,因為一二線城市的地價已經不便宜,現在處於‘吃老本’階段。他把更多的工作重心反而是放到瞭回報率更高的地方,比如說他現在投入和發展重點是在歐洲市場。”香港華富嘉洛研究部主管林子俊總結道。

??記者翻看和記黃埔在2013年年報中公佈的土地儲備明細,選取其在重慶地區占48%權益的楊傢山商業及住宅發展項目,地盤面積約1121萬平方尺。此前媒體報道,和記黃埔在2007年拿下此土地。2013年年報顯示,該土地中8A號地塊為商業用途,預計2015年完成進度為1%;而2-7號及9-18號地塊為商住用途,部分地塊最晚到2021年完工1%進度。

??年報中,和黃目前的土地儲備,已經有部分會在2017、2018年完成1%進度,甚至部分如前述類似重慶地區開發進度的項目,還有武漢蔡甸區等地。

??“其實本地房產開發公司優勢更大一些,也是其中一個原因。”前述長期跟蹤和黃的分析師表示,包括九龍倉、恒盛地產在內的港資公司,在內地的開工速度同樣緩於內地開發商。

??內地土儲多商住,香港多住宅

??無論開發緩急,按照目前長和系公佈的土地儲備可以看到,佈局在一二線城市的資源居多。

??據前述分析師林子俊統計,長江實業2013年年報中公佈的780萬平方米物業儲備中,位於北上廣深四地儲備占內地樓面面積比約20%,位於各省省會城市如南京、成都、武漢等的樓面面積占比達到45%。和記黃埔2013年在內地的儲備占到其全部儲備的97%,約854萬平方米。

??長實將在交易案中先行重組,待其完成後,0001.HK的代碼將交給長和。

??長實市值23%折讓,差870億港元

??長和系的動作一直被外界視為投資風向標,超人此番重組旗下資產亦瞬時引來各方論戰。

??在公佈重組交易案時,新公司長地已經獲得銀行承諾提供550億港元的新債務融資,這部分資金將作為轉讓分拆房地產業務的代價交予長和。

??“可以看到,從土地儲備和正在發展的項目來看,大概是香港以發展住宅為主,內地主要是偏向於商住兩用,或者說偏商業性。”華富嘉洛林子俊總結道。據其統計分析,長江實業2013年的年報中公佈的儲備數據,香港住宅項目大概是66%,住宅和酒店式公寓等商住房大概14.1%,純商業業務大概5.9%。

??“我們認為這兩傢公司的估值可以從中得到釋放。”香港群益證券一名分析師表示,此前長實控股和黃,在計算長實權益時,會將估值一折再折。


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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-19/08245962736064241385502.shtml


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