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  就在國傢統計局公佈7月房價指數的前一天,北京市緊急召開通氣會透露,北京正在醞釀推出自住型商品住房政策,以平抑房價。所謂自住型商品房住宅政策就是此前北京市出臺的"國八條"細則中提出的"將部分商品房納入限價房序列管理",而具體實施辦法就是"限房價競地價"。

  樓市調控可能再次因宏觀經濟等外部因素而陷入膠著狀態。

  比起地價的漲幅,一線城市房價也毫不遜色。前述國傢統計局數據顯示,7月份,京穗深滬新建商品住宅價格漲幅分別為18.3%、17.4%、17%和16.5%。

  CRIC分析師朱一鳴認為,我國債務風險仍相對可控,最關鍵的問題在於,地方債上升的速度太快,壞賬、死賬有加快蔓延趨勢,如果不及時加以遏制,後果將不堪設想。不像美國的城市,入不敷出還可以破產。我國單個城市沒有破產的可能性,卻會引發系統性的風險:如果債務到瞭不可收拾的地步,屆時要麼全國財政統一兜底,要麼央行開通印鈔機器,無論哪種,都將對經濟發展產生嚴重影響。

  這是一個房價與地價賽跑的時代。

  房地產市場的"平穩健康發展",公眾的期待投向瞭"長效機制"。此前,中國房地產協會副會長朱中一在公開場合說,"長效機制處在論證階段,可能還要3個月左右的時間才能逐步清晰地和大傢見面。"據求證,朱中一想表述的意思是,有關部門正在研究房地產長效機制調控方案,3個月之後,"該方案可能被提交出來進行討論"。張磊的看法是,如果長效機制年底不出臺,房價就隻有繼續上漲,而且幅度不會小。

  房地產業之於各大城市意義深遠。北京房地產協會秘書長陳志認為,目前中央對於房地產調控的表述並沒有發生變化,但堅持調控政策仍然可以在微觀上進行一些微調,最終使得房地產調控與宏觀經濟運行相匹配。

房價高漲背後地方政府調控有心無力

廣廈會客廳第83期:地鐵城市影響力幾何

  國傢統計銀行二胎 台新銀行二胎房貸條件怎麼貸款比較會過件局近期發佈7月份70座大中城市住宅價格指數顯示,7月份69個城市房價同比上漲,這已是連續第三個月上漲城市數量保持在69個。其中,一線城市繼續領漲全國。

地方政府已無力左右房價?

  接近北京市調控部門人士稱,房價調控目標在某種程度上要與當地經濟發展相平衡,而從目前宏觀經濟發展情況看,也需要房地產有相對較好的推動作用。朱海斌也認為,由於經濟狀況欠佳,樓市調控近期進一步收緊的可能性不大。但考慮到2012年下半年以來房價保持瞭強勁漲勢,政策顯著放松的可能性同樣較小。

  除瞭宏觀經濟與地方財政,地方債也成為調控的阻礙者。目前的共識是,我國地方政府性債務總體高企,部分城市存在嚴重違規現象。

  來自審計署的信息顯示,截至2010年底,全國地方政府性債務餘額10.7萬億元,今年各級政府的負債或上升至15萬億至18萬億元。而且,近年來進入償債高峰期。以2010年底的統計口徑,約有11.37%需要在今年償還,合計1.2萬億;此外,2010年1384億的中央代發地方債券,3年到期今年需要還本付息,合計1500億;地方政府通過信托機構融資的6500多億元,也有一部分需要兌付。這還不包括部分城市較為隱蔽的違規操作負債。

  上述接近政府部門人士擔心的是,市裡推出"限房價競地價"政策,但區縣出於自身財政利益的考慮,可能會對這些賣不出高價的土地供應不積極。鑒於上述種種矛盾,房地產調控與宏觀經濟運行匹配,意味著要在調控上有所拿捏,從某種意義上講,政府對於房價已經無力左右。不過,他認為,"拿捏"並不意味著要放松調控。

  不少業內人士預測,亦莊房價將迅速跳進4萬元時代。目前,亦莊區域不少在售項目甚至還低於3萬元/平方米。中信新城、富力尚悅居等在售樓盤價格都在2.6萬元/平方米以下,隻有類別墅項目遠洋天著售價達到3萬元/平方米。

  目標多元與手段單一



  房地產調控的一大難言之隱,是地方財政對土地出讓金的依賴。

  以北京市為例,公開數據顯示,今年上半年,北京市四大重點行貸款2胎業財政收入中,金融業完成283.2億元,同比增長0.7%。制造業完成156億元,同比增長6.9%。房地產業完成375.3億元,同比增長43.4%。批發零售業完成190.9億元,同比下降0.6%。

內容來自sina新聞

  8月14日,人們還在謹慎論證亦莊房價將全面進入3萬元時代,融創葛洲壩(4.02, 0.00, 0.00%)聯合體以41.2億元,連獲亦莊新城兩塊土地,算上保障房以及公建配套成本,最高樓面地價逼近3萬元。去年9月底,融創保利聯合體曾在亦莊新城拿地,樓面價約在1.5萬元/平方米。11個月時間,亦莊地價接近翻番。

  敏感的經濟學傢已經註意到調控的細微變化。摩根大通中國首席經濟學傢朱海斌稱,與對其他行業的態度不同,新一屆政府從未就房地產市場發表過任何公開意見。

  地價與房價齊瘋狂

  8月21日,北京市第一幅"限房價競地價"地塊進入競價環節。該地塊位於朝陽區豆各莊。按照要求,商品住房銷售限價為22000元/平方米,套型建築面積全部為90平方米以內,單套總價控制在200萬元以內。

  21世紀不動產分析師張磊認為,在土地出讓環節,直接將未來的商品房售價寫入出讓合同,是北京市推進自住型商品住房供地政策的新嘗試。這個辦法既可以在最大程度上保證地方政府的土地收入,又可以抑制房價。值得其他一線城市推廣。不過,在供求嚴重失衡的北京,這種做法的效果,很大程度上取決於"限房價競地價"的土地供應量,個別或者部分地塊恐難以起到調節房價的作用。

  房價高漲的局面可能短時間之內難以改變。中原地產研究部總監張大偉分析認為,從8月份各地頻出的日光盤來看,市場已經集聚恐慌情緒,價格正醞釀再次上漲加速的可能性。

  值得玩味的是政府的表態。北京市在上述房價數據發佈前透露,北京正在醞釀推出自住型商品住房政策,以平抑房價;上海市房管局則重申繼續嚴格執行限購政策。

  張大偉悲觀地預測,在穩定經濟的大前提下,房地產調控執行力度和意願在減弱。雖然這些微調的政策,在實際執行中,對市場直接影響不大,但累計效應對購房者和開發商心理的影響很大。下半年穩定房價的難度在加大,特別是一二線城市。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-08-22/08563465396.shtml


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