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  去年下半年以來的土地市場一路升溫,即便是標志著調控政策新一輪升級的國五條出臺,也依然不能澆滅企業們在土地市場的熱情。4月9日,北京石景山區魯谷路C2商業金融用地,被新能(北京)國際房地產開發有限公司以11.65億元競得,樓面價為每平方米2.13萬元,溢價率高達174%。4月10日,經過336輪激烈競價後,上海浦東發展置業限公司最終以有65.43%的溢價率競得上海浦東唐鎮新市鎮總面積達12萬平方米的D-05-01住宅地塊,並以樓面價每平方米1819房貸利率基隆二胎年息9元、總價37.75億元成為今年以來上海單價、總價的雙料地王。4月11日,北京土地整理儲備中心公佈通州臺湖地塊招標結果,對底價為9.1億元的臺湖地塊,福州泰禾房地產開發有限公司給出19.3億元報價名列第一中標。以此計算,該地塊樓面價超過萬元,達每平方米1.18萬元,溢價率高達112%。

長沙樓市5月開盤預告



  從政策方面來說,本輪貌似來勢洶洶的"國五條"正在面臨失效的尷尬。國務院版本中最重要的三項條款幾乎無一落地:限貸方面,僅有北京一個城市對公積金貸款首付比例作出調整,其他城市均無響應;限購方面,隻有沈陽政府宣佈從原來的二環限購改為全市行政區域限購,長沙、貴陽等區域限購的城市則無一跟進;最受關註的20%的個人所得稅,即使是北京、上海這樣住房信息交易系統建設得比較完備的城市,也隻做出瞭類似"有條件開征,無條件仍然按原有辦法計征"的承諾。唯一被地方政府提得最多的是房價控制,而這恰恰是最容易通過行政手段控制的一個目標,對樓市並不能產生實質性影響。在這樣利空出盡的背景下,一部分選擇觀望的企業最後的疑慮也被打消,從而進一步推高瞭土地市場的熱度。



  按照以往的經驗,每一輪調控之初的土地市場都會經歷一段低迷期,持續的時間長則1年以上,短則3-4個月,而像本此調控這樣,土地市場不僅完全沒有受到任何影響,拿地積極性反而有增無減的情況,著實非常罕見。之所以當前土地市場會產生上述"愈調愈熱"的情況,我們認為可以從二胎房屋買賣注意缺錢急用哪裡借錢以下三個方面考慮:

  從企業角度出發,一方面,受益於2012年全國房地產市場交易量的回暖,相當一部分企業借此回籠瞭大量的資金,同時負債率也較11年大為改觀,客觀上具備瞭拿地的資金條件;另一方面,在2011年一整年到2012年上半年接近一年半的時期內,很大一部分企業都采取瞭"賣房不買地"的企業戰略,從主觀上確實有補倉的需要。

  從地方政府考慮,11年土地市場不景氣,流拍率的上升倒逼地方政府調低出讓底價,然而即便地方政府主動降低交易門檻,願意出手拿地的企業(尤其是民營企業)依然門可羅雀,地方政府面臨的財政危機愈加凸顯。而到瞭2012年,隨著市場行情的轉好,企業的拿地熱情重新被點燃,土地市場再度成為賣方市場。在這樣的背景下,地方政府上調出讓底價自然水到渠成。

內容來自sina新聞

  綜合以上三點,我們非常理解當前企業對土地市場的熱情,但是仍然想在此提醒企業:在當前的這個時間點不宜過分樂觀。在當前這樣一個熱度下,尤其對於熱門地塊,企業一旦進入則很有可能"被地王",而在調控常態化的今天,"地王"所帶來的的風光早已被其未來潛在的風險掩蓋。一方面,在這一個人人高周轉的時代,地王項目普遍開發的長周期無疑將拖累企業整體的周轉速度。典型例子如中海地產在上海長風的紫禦豪庭,該項目從拿地到上市的周期長達32個月,遠遠高於旗下其他項目的開發周期;另一方面,支持企業拿下地王的最重要的動力在於,企業相信在地王項目上市的時間點,項目所在地房價將跑贏當初拿地時的價格。這場賭局在過去的黃金(1462.20,0.20,0.01%)十年幾乎沒有輸過,但是--時代在改變,重點城市尤其是一二線城市的房價,早已不再是過去翻雲覆雨的瘋狂時代,當下的地王項目未來很有可能將面臨房價跑不過地價的尷尬,從而給企業資金鏈形成拖累。

  根據我們對企業的調研,很大一部分企業已經表現出對當前市場上追高拿地現象的憂慮,在這個基礎上我們判斷,二季度到三季度的土地市場將在一季度的基礎上有所降溫。CRIC研究中心分析師/楊晨青、潘紹之

地王隱憂顯現 二三季度土地市場或逐步降溫

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-04-27/08332786508.shtml


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