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內容來自sina新聞

??市場向好的勢頭可見一斑,但數據背後卻隱藏著另一重真相。

??一方面,區域分化。住宅和土地市場的回暖,主要體現在一線城市,而非普遍現象。中原地產數據顯示,上月4個一線城市住宅成交套數的環比漲幅達38%,二三線城市漲幅偏小,四線城市甚至出現環比下跌。土地市場的熱度同樣主要體現在北京,很多中小城市甚至出現土地出讓收入下滑的現象。房地產市場的區域分化愈加顯著。

??房地產業的樂觀情緒正在滋長。2014年年末以來,無論是房屋市場還是土地市場,都出現明顯的回暖勢頭。同時,地產股多日上揚,上市房企的估值不斷修復。但值得註意的是,這種回暖不僅帶有區域特征,而且更多是由政策驅動所致,其勢頭能否延續尚存疑問。撥開回暖的迷霧不難發現,在供需關系發生逆轉、政策趨於平穩的大背景下,未來樓市調整趨勢不變。

??其三,政策穩定。隨著供需關系的逆轉,房地產調控政策正在趨於穩定。維護市場健康穩定發展、防止暴漲暴跌成為調控的重要目標和取向。在這種情況下,強力托市措施或打壓手段都不會出現,取而代之的是長效機制。受此影響,基於供需關系本身的自發調整,將可能成為未來的市場主流,“政策市”的意味逐步淡化。

??其一,供應過剩。過去多年來,房地產投資、拿地、新開工等指標不斷保持高增速,大大增加瞭房地產市場的供應。如今,不少二三線城市出現的“空城”表明,很多城市的供應已超出“消化”能力,這甚至可能引發償債危機。無論官方還是民間的口徑,均已對“供應過剩”達成共識。統計局數據顯示,2012年4月以來,全國商品房庫存連續29個月上漲。與最低點相比,近兩年多全國商品房整體庫存幾乎翻倍。

樓市短期回暖不改調整趨勢

??這兩個特征決定瞭,市場回暖的真相僅存在於一線城市和個別熱點城市,且隨著政策效力的遞減及節假日的到來,這種回暖勢頭有可能被打斷,甚至終止。來自統計局的彰化車貸利率二胎年息數據顯示,2014年前11月,全國商品房銷售面積101717萬平方米,商品房銷售額64481億元。歷史對比來看,這一成績僅次於2013年同期。也就是說,在2014年房地產成交量仍處於歷史高位的情況下,今年市場要想繼續升溫並非易事。

??另一方面,政策驅動。去年9月30日,三部委出臺房貸新政;11月下旬,央行[微博]宣佈降息。在這兩個時間節點之後,房地產市場的升溫最為明顯。不難看出,上述兩項重磅政策是促成本輪市場回暖的主要因素。相比之下,市場自發回暖的因素並不充分。

??當然,從短期來看,降息通道的開啟以及限購層面存在的松綁空間,可能繼續對市場帶來刺激,並延續其回暖勢頭。但多項因素決定中遠期樓市走勢並不樂觀。

??中原地產研究中心統計數據顯示,2014年12月,全國54個主要城市的住宅簽約達31.8萬套,創造去年單月最高紀錄。北京市土地整理儲備中心數據顯示,2015年1月5日和7日兩個交易日,北京共成交5宗土地,土地出讓金達到179.3億元。其中,7日成交的豐臺白盆窯村地塊,以86.25億的價格刷新北京的總價“地王”紀錄。

??其二,需求不足。從長遠看,城鎮化進程是消化樓市庫存的重要動力。然而,完成健康的城鎮化進程,不僅需要土地、戶籍等改革的配套,還需要確立產業支撐。從消化樓市庫存的角度而言,這個過程相對較長,其作用也較為有限。與此同時,隨著人口紅利的逐漸消失,新增購房需求並不充足。

??不難看出,房地產業已告別爆發式增長階段,低速增長、穩定運行將成為未來市場的主要特征。這決定未來很長一段時間內,房地產市場將難以出現牛市。如今的市場回暖,恐怕僅僅是調整期的一個插曲。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2015-01-09/081059591088青創貸款條件20499478340.shtml


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