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內容來自sina新聞

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  二元戶籍制度退出歷史舞臺,給房地產市場帶來什麼影響?

  2014年7月30日公佈的國務院《關於進一步推進戶籍制度改革的意見》,明確瞭建立城鄉統一的戶口登記制度。這標志著我國實行瞭半個多世紀的"農業"和"非農業"二元戶籍管理模式將退出歷史舞臺。農民進城--樓市需求量大增,這是地產業界人士打的如意算盤。廣東中原項目部總經理黃韜則認為,進城農民並不是樓市的直接購買力,不過由於人口流動會產生需求,人口浪潮由低向中高端推動,長期來說將是有利樓市的。

  本專題文/圖:記者 李鳳荷

  一問:農民進城就能形成購買力?

  按照規劃,我國常住人口城鎮化率將從2012年的52.6%提高到2020年的60%左右,戶籍人口城鎮化率將從2012年的35.3%提高到2020年的45%左右。《關於進一步推進戶籍制度改革的意見》中提到,到2020年,努力實現1億左右農業轉移人口和其他常住人口在城鎮落戶。在不少業內人士看來,隨著農民進城落戶,除一線城市之外的中小城市的過剩庫存將得到消化,房地產業將成為"戶改"的受益者。

  同策咨詢研究部總監張宏偉認為,"每年有1200萬~1700萬人口從農村流入城市,一旦涉及到戶籍改革,這些人可能成為將來的潛在購房群體。放開中等城市落戶限制,可以有效促進購房的積極性。"

  克爾瑞集團廣州總經理梁永光認為,戶籍改革制度對三、四線城市的房地產市場會有一定促進作用。"至於房價是否會上漲,部分取決於政府未來是否加大樓市的供應量貸款率利計算公式excel二胎年息。"資深地產評論員韓世同則認為,戶籍改革是一個漸進且漫長的過程,短期來說作用不會太明顯。戶籍改革會否最終釋出購買力,需要出臺一系列的配套細則,如農民進城當居民以後的謀生途徑、教育醫療養老福利等,如果單單是戶口轉為居民而"有名無實",那麼農民進城的積極性會大打折扣。

  二問:為何積分入戶不含從化增城?

  最近,廣州市重啟暫停瞭半年的積分入戶,但在積分入戶2014年新政中,對從化、增城買房卻有限制:在增城、從化就業的外來工,即便在增城、從化兩處有房產,也不能通過積分入戶政策落戶廣州。居住在從化、增城兩地的申請人,需要在其他十區內搭戶才能申請入戶。

  韓世同和黃韜表示,由於增城和從化目前尚未正式並入廣州市,有可能攔住瞭積分入戶的"入口"。韓世同認為,在兩市中,增城對抽疏東部人口貢獻尤為大,目前在天河、科學城上班的白領都傾向在增城購房,未來開通的21號線將成為連接廣州東部和增城的一大交通樞紐。如果這兩市因不限購而允許外地人購房,而在這裡買瞭房的外地人卻不能申請積分入戶,這就有點自相矛盾瞭。

  三問:一線城市規模

  嚴控還是擴張?

  根據國傢對於戶籍改革的部署,一線城市戶口嚴控是始終堅持的原則,放開一線城市戶口幾乎沒有可能。韓世同建議,大中小城市應均衡發展,目前絕大部分資源向大城市傾斜,資源過於集中,這個方向應該有所改變。若中小城市發展也是朝著"小而全"的方向前進,不利於各地建立自己的特色。特大城市雖然維持戶籍嚴控,但依然可以拉動周邊城市的發展,如北京周邊河北的環京區域、廣州在珠三角周圍的一小時城市圈以及上海的長三角城市群。

  目前北上廣深交通擁堵,教育醫療資源緊張已是公認的事實,不過在復旦大學經濟學院教授陸銘看來,北上廣深還可以繼續變"大"。按照他的測算結果是,在未來20~30年時間裡,上海人均GDP按年均8%~10%的增長速度將達到目前東京的水平,其人口規模應至少達到2500萬甚至3000萬。他表示:"沒有規模就沒有發展。與其他世界性大都市相比,上海的人口規模偏小,人口密度偏低。從未來上海經濟發展的目標而言,其人口規模更是偏小的。"

  學者比較瞭東京和上海的情況,認為內地大城市在管理城市上依然大有文章可做。東京容納瞭3500萬人口,卻保持瞭便捷的交通、清潔的環境和較低的犯罪,使整個日本的經濟發展受益於由此產生的集聚效應。我國的特大城市隻要進一步提高治理能力,也可以發揮其在人口吸納與規模擴大上的巨大潛力。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-08-08/14304357440.shtml

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