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  隨著7月14日起江西南昌部分"解禁"限購令,調整樓市政策的城市達到約20個。

  20餘地"松綁"樓市,市場現分化總體"波瀾不驚"

  --博弈變化:中介硬撐,業主降價。雖然大部分二手房中介機構仍不願輕易降價,網上掛出的價格與去年相比仍然"堅挺",但多數買傢看淡市場,二手房議價空間明顯增大。

  --類型分化:住宅趨冷,豪宅堅挺。6月份以來,高端住宅市場呈現量價齊升特點。上海中原地產研究咨詢部高級經理龔敏認為,這說明政策調控趨於靈活合理,去年以來壓抑的需求得以釋放。

  樓市"調整期"會持續多久?房價回歸合理還需克服哪些障礙?

  --預期看淡:購者觀望,房企促銷。在信貸收緊、資金壓力、自住房供應等多方因素的作用下,市場供需雙方的預判轉向,購房者觀望情緒增多,房企"讓利跑量"心理漸占上風。搜房網調查顯示,近六成受訪者認為房價可能進一步下降。

  二是改革土地制度增加有效供給。陳晟認為,房地產市場最終仍取決於供求關系,應積極調整結構,適度降低工業用地和商業用地指標,增加住房用地指標平抑房價。同時試點農村集體建設用地入市,增加土地的長期供應。"地方政府壟斷土地市場是導致地價房價越來越高的重要原因。"顧雲昌說,土地制度改革對促進房地產市場健康發展意義重大。

  深度"擠泡泡",三大阻力值得警惕

  警惕地方借"分類指導"之機救市。7月10日起,濟南限購政策全面放開;房價幾可比肩一線城市的廈門也傳出松綁消息。住建部政策研究中心研究員王玨林說:"濟南全面放開限購勢頭過猛、動作太大,中央授權地方調控不意味著'放水'。要警惕以調整之名渾水摸魚、突破政策底線。"

樓市調整期或比以往更長 6成人認為房價將繼續下降

  記者調查發現,歷經近半年的地方政策微調,房價未現大幅波動,但全國市場分化明顯。

  三是推進房地產稅的立法。秦虹建議盡快推進住房信息聯網和不動產登記制度工作,在此基礎上推進房地產稅。顧雲昌建議,通過加快房地產稅立法,調整改革房地產業稅收體系,增加持有環節的稅收比重,降低交易環節的稅收,理順開發環節的稅費征收。

  調整期各市場主體心態各異,部分開發商坦承"坐地生金"時代終結,卻仍存救市下觸底反彈幻想,一些剛需購房者持幣觀望的同時也有人等待抄底撈金。

  "有人對此不以為然,認為是房地產市場的周期性調整。但這次下滑絕對不同於以往。"國務院發展研究中心金融研究所名譽所長夏斌說。回顧2008年的V形快速反轉、2011年的U形反轉,這次的調整並非因為限購、限價等行政因素。因此"不能憑以往經驗而論"。

  中國房地產數據研究院執行院長陳晟認為,當前的房地產業呈現增速下行、高位盤整、理性回歸三個特征。"一線城市存貨壓力相對較小,有可能在明年下半年復蘇,二三四線城市的調整時間將更長"。高通[微博]智庫則認為,基於當前核心城市房地產供應增加趨勢、群眾觀望情緒,以及行業資金鏈格局判斷,2014年房地產調整可能呈現L形走勢,即本次房地產調整將比過往更長。

  "中國樓市消化不良,前期已經把未來房價上漲空間透支瞭。"萬科集團執行副總裁毛大慶說,"要慢慢通過市場來平衡,房地產'不可能是一個永遠沒完沒瞭漲價的產品'。"

  "過去地產調控'一刀切',市場信號基本處於失真狀態。"中國房地產業協會首席研究員李戰軍說,"限購政策逐步退出,有利於讓房地產業回歸市場,也有利於產業政策的調整。"

  樓市總體回調,但記者調查發現,三大不確定因素仍需警惕。

  國傢統計局17日公佈的數據顯示,上半年中國樓市成交呈現量價增速雙降的局面。局地成交量大幅下跌,"零首付"重出"江湖",庫存高企市場預期變化......樓市"調整期"基本確立。

  一線樓市仍"局部過熱"。近期,北京、上海等一線城市多個單價超5萬元的"天價盤"集中入市。此外,土地面粉貴過面包的情況仍在一線城市上演。業內人士擔土融新北蘆洲土融憂,隨著三四線城市風險不斷增加,房企為趨避風險將重回一線城市"避風港"拿地,需警惕加劇後市隱患。

  警惕開發商資金鏈緊張施壓房貸"開閘"。房價下行趨勢漸顯、購房者觀望情緒加重、商品房庫存高企,開發商對信貸開閘的呼聲也逐漸升高。多位專傢指出,樓市後市會不會反彈,最關鍵因素就是信貸政策是否放松。

  王玨林指出,樓市調整過程中,要防止個別地方政府誇大困難程度、房地產公司過分強調行業困難,將個別案例和區域的問題擴大化。應保持政策定力,堅決遏制投資投機行為、保護剛需,避免"用錯藥""過猛用藥"導致房地產業走上回頭路。

  從"政策市"到"市場市",長效機制不能失約難產

  "樓市進入調整期,同時也是完善各項政策的窗口期。"住建部政策研究中心主任秦虹說,"從長遠看,要實現房地產市場的健康穩定發展,不暴漲暴跌,必須切實推進土地、財稅、金融體制的改革,以及與房地產市場運行相配套的地產稅制改革。"

  一是改革金融體系建立長效機制。"房地產市場冷熱關鍵在金融。"中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌認為,必須防止過高的金融杠桿形成房地產泡沫。當前還要繼續執行差別化的信貸政策。

內容來自sina新聞

 "調整期"確立,調整時間可能比以往更長

  專傢指出,長效機制是決定我國樓市能否從政策市向市場市順利過渡的關鍵。6月底未能"順產"的《不動產統一登記貸款條例》、"呼聲大、動靜小"的房產稅試點等都說明其中的利益博弈和難度。一些改革方向已成共識,但關鍵在於政府能否拿出改革攻堅的勇氣,超脫利益掣肘,讓長效機制按照既定時間表、路線圖推進。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-07-19/09072826339.shtml

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