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房貸利率上浮5% 相當於房價漲18%第二順位房貸年息貸款全省皆可處理

  "21樓的那套房子裝修比較好,加上業主又買瞭房子,不是特別著急賣這套,所以對於價格比較堅持,沒有還價的空間。"當記者問鏈傢地產工作人員小湯天通苑區域的房子是否有議價空間時,他告訴記者,"13樓的那套房子業主說,如果房子不好賣,可以降5萬元,也就是170萬元。"

  "雖說我們行沒有停止發放個人住房貸款,但是也的確沒有貸款額度。"建設銀行位於北京東城區某支行的客戶經理無奈的表示,從去年12月份到現在,我們一筆個人住房貸款都沒有發放過。

  2014年伊始,土地市場成交延續著火熱態勢繼續高位運行,在不到2個月的時間裡,北京市的土地出讓金已達615.5億元,與此同時,住宅成交卻悄然轉冷。

  利率的變化對全部購房成本而言,影響究竟有多大?

  記者在隨後的走訪中瞭解到,目前北京多傢銀行中,除平安銀行明確暫停個人住房貸款外,其他銀行都還可以接受個人房貸業務,不過,發放的時間難以保證,此外,交通銀行和渤海銀行還表示,首套房貸貸款利率也需要上浮5%。

  為瞭規避高額的稅費,有些購房者選擇減少貸款額度,當然,這就需要湊足110萬元的首付款,那麼,這時就隻需要交1%的契稅瞭。再加上中介服務費和房屋評估費用,需要準備116萬元左右。





   利率由85折到上浮5% 相當於房價漲18%?

  全部購房成本應該是購房款與稅費、利息支付的總和,為計算方便,以總價200萬元90平方米以內的住宅(新建商品住宅或房產證滿五年業主唯一的二手住宅)為計算樣本。考慮到剛需購房者手中的資金並不充裕,按首付30%、商業貸款140萬元,等額本息還款方式,分30年還清來計算,當可以執行85折優惠利率時,每個月的還款額為8196.72元,當利率上浮5%之後,每個月的還款額增加至9199.34元。30年間,支付的利息增加超過36萬元,相當於房價的18%。

  購買90平方米以下住宅,若為首套房,僅需繳納1%的契稅,也就是2萬元,當可以享受85折優惠利率時,全部購房成本約為357萬元;當利率上浮5%之時,購房成本上升至393萬元,相當於全部購房成本上漲10%。

  中原地產首席分析師張大偉指出,銀行信貸可以說是影響房地產市場最關鍵的因素,從房地產發展的歷史上可以看出,信貸收緊的年份房價一律下調,而信貸相對寬松的年份,房價則一路高漲。

   首付款杠桿率不足1:2

  對於在二手房市場上苦苦尋覓的購房者來說,房貸是一個來不及考慮的話題,首付夠不夠,才是當下首要考慮的問題。二手房市場上可供剛需選擇的房源並不多,二手房首付款的杠桿率不足1:2。

  以亞運村安慧裡一區一套報價為208萬元的45平方米一居室為例,鏈傢地產工作人員給記者算瞭一筆賬。首次購買住宅可以貸款123萬元,從表面來看,這種貸款方式隻需要準備85萬元的首付款,但事實並非這麼簡單。二手房交易涉及最低過戶指導價和是否為普通住宅兩個問題,當貸款123萬元時,這套房子的網簽單價就超過瞭3.24萬元/平方米,而這個單價,是安慧裡地區認定是否是普通住宅的價格臨界點。在這種情況,這套住宅將被認定為豪宅,所以,還需要繳納3%的契稅和5.6%的差額營業稅,大概是13.9萬元,此外還要支付2.7%的中介服務費,大約5.6萬元,再算上房屋評估費用等支出,至少需要準備105萬元。

內容來自sina新聞

  過戶指導價與實際成交價格中間存在巨大的差值,加上本應由業主繳納的各項稅費全部轉嫁到信貸代辦購房者身上,這兩項因素是導致購房者首付款杠桿率低的重要原因。

  記者在西城區天寧寺橋附近的地產中介瞭解到,該區域的過戶指導價格與實際售價同樣存在巨大落差,某小區30平方米左右的loft售價在200萬元左右,而實際評估價格卻在100-110萬元之間,假設考慮公積金貸款,購房者需要準備120萬元左右的首付款,此外還有中介費以及過戶所需的稅費。

  如此計算,二手住宅的首付款杠桿率不足1:2。在信貸繼續從緊的情況下,過戶指導價與實際成交價產生巨大落差,這些因素都加劇瞭購房者的觀望情緒。

  根據鏈傢地產市場研究部統計,截至25日,2月份北京二手住宅成交4224套,較1月份前25天環比下降46.3%,較去年同期下降45.3%。另外,2月份二手住宅成交均價為29310元/平方米,環比微降0.7%。

  "如果想多貸點款,咱可以走商貸,到時候看看能不能(找熟悉的銀行)給做個9折(優惠利率)。"小湯勸慰有些猶豫的我,當然,小湯的口氣也不甚肯定。



新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-03-01/08492628275.shtml


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