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  昨天雖然恰逢周末,可是大部分人們還要正常上班,8時許,津城戶外又是漫天飛雪,由於時間不長,幾乎沒有什麼雪量,外出感覺清冷,空氣清新。截至昨天傍晚,天津市氣象臺發佈的道路結冰黃色預警信號仍未解除。天津市氣象臺監測顯示,昨天市區刮起3至4級的北風,空氣濕度稍有減弱,午後陽光照耀,氣溫迅速回升至2℃左右。17時監測顯示,戶外風力減小,氣溫僅為零下1℃。

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內容來自sina新聞

  然而冷空氣主力還會繼續跟進,今天白天,津城還會出現4至5級的東北風,今天將迎來進入馬年以來最冷的清晨,市區全天最高氣溫零度,最低氣溫零下7℃,天氣晴朗寒冷,空氣污染氣象條件一級。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-02-09/09312600450.shtml

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  本屆年會也是一個裡程碑式的會議,會議以"打造地產升級版"為主題,最新選舉出梁上燕作為新的執行主席,並提出瞭未來聯誼會發展的工作構想,將對整個中國房地產策劃行業的規范化發展產生重要的作用。

梁上燕當選中國房地產策劃師聯誼會執行主席土地2胎銀行

  12月14日,由中國房地產策劃師聯誼會、途傢網聯合主辦,藍卡國際健康、綠城集團、房教中國聯合承辦的第六屆中國房地產策劃師年會在三亞亞龍灣華宇度假酒店隆重召開。中國房地產策劃師聯誼會第三屆輪值主席、圖盧滋高級商學院工商管理博士梁上燕憑借著卓越的品牌理念和人氣魅力成功當選為中國房地產策劃師聯誼會執行主席,她是聯誼會史上首位輪值主席,也將成為首位女性執行主席。

  中國房地產策劃師聯誼會新任執行主席梁上燕女士表示:"我非常榮幸擔任執行主席這一職務,瞬間我感受到肩上的擔子重瞭許多,但是我非常有信心,我定將竭盡所能,利用自身優勢,在未來中國房地產策劃師聯誼會的發展道路上,發揮好橋梁和建設性作用,將聯誼會推向新的高度。"同時,她強調,在中國經濟升級年的大形勢下,房地產策劃師要不斷用智慧和創新尋求新思路,提升房地產的質量與產業結構,推動更多行業建立起和諧的合作機制。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-20/17442547182.shtml

  中國房地產策劃師聯誼會主席、全國房地產商會聯盟執行主席顧雲昌,中國經濟體制改革研究會副會長、高級經濟師石小敏,原國傢旅遊局規劃發展與財務司司長魏小安,環球時報總編胡錫進,中國房地產策劃師聯誼會第五屆輪值主席、途傢網聯合創始人兼CEO羅軍,中國房地產策劃師聯誼會秘書長溫兆曄等行業權威專傢、地產企業領袖和來自全國的500餘名房地產策劃領域的精英翹楚出席瞭本次會議。

  梁上燕被稱為房地產界的巾幗英雄,是中國房地產界的女操盤高手,她曾創造瞭"6小時銷售40億元"的中國房地產營銷傳奇。 "跳出地產做地產"是梁上燕操盤星河灣的殺手鐧,她創造的星河灣模式代表瞭中國房地產開發的方向--土地不再重要,彰化芬園土地貸款重要的是土地之上的價值。她創造性的把地產項目的品牌營銷基於推動大區域營銷與文化推廣整合的大前提之下,創造瞭一個個地產行業品牌行銷的高度提升與國內營銷領域的模式創新。

  中國房地產策劃師聯誼會主席、全國房地產商會聯盟執行主席顧雲昌表示,梁上燕女士當選聯誼會執行主席當之無愧,在她新的品牌理念的帶領下,聯誼會的發展也將會提升一個臺階。我們期待策劃師能更好地提升房地產發展,讓聯誼會成為策劃師的驕傲,成為房地產界的名片。

內容來自sina新聞

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??袁奇峰認為,南沙的城市規劃關鍵還是產業的問題,要在金融和創新上重點佈局,有瞭自貿區就不能走計劃經濟的老路,隻想著靠央企國企,要考慮如何對中小企業進行創新扶持,如何對外吸引創新企業,如何激發社會的活力,“這不僅是南沙的話題,也是整個廣州的話題。”他表示,南沙的發展不要急,政府要沉得住氣,南沙當年在設立國傢級新區以後,為瞭更快地建成南沙,盡快增加南沙的人口,曾引進不少房地產項目,用力有點“過猛”,發展產業才是“下金蛋的雞”,而房地產的稅收是一次性的,做產業卻可以培育良好的稅源。

??楊軍艇認為,必須重新盤點小南沙以及周邊約30平方公裡的所有新增的房地產項目的土地出讓計劃,前幾年大躍進式的房地產開發已嚴重拉高瞭南沙的人才落戶成本,透支瞭南沙的未來,長此以往談不上可持續發展,更不用說實現跨越式發展。胡剛也認為,南沙應把更多的土地留下來,當然房地產未來的“限產”,客觀上等於給瞭已有的房地產項目更好的機會,去庫存的速度能明顯加快。

內容來自sina新聞

未來樓市 限產去庫存

??南沙的地鐵除瞭已建成的4號線,還規劃有環線、18號線,與市區之間開通瞭快速公交。胡剛認為,南沙與廣州老城區之間的聯系已很緊密。他建議,交通規劃還要考慮如何建好珠三角環線以及城軌,“使南沙到香港、中山、珠海等環珠三角的交通都非常方便,不能隻考慮廣州,不要老是想如何與中心城區聯系起來,而是要立足珠三角,就如對岸的東莞,虎門二橋在2018年建成後,南沙往來珠三角其他城市的交通就更方便。”

??腳跟站穩珠三角

??南沙的交通規劃整體較好,再加上地理位置的“先天曲線”,在交通方面也比較有優勢。而水網縱橫交錯的地理狀況,適宜走“小而美”的路線,現在要做儲備用地,長期持有。



??組團模式小而美

??楊軍艇認為,讓南沙原有各村各社成為南沙組團“小而美”的主體,鼓勵村級集體經濟組織,以村委會為龍頭,對內整合各個經濟社的留用地資源,做好村內的整體規劃,錯位發展;對外由政府給予政策扶持(主要是土地和建築物權屬確認方面),支持村社自行融資發展。

??他還建議,南沙自貿區的重點應是以服務業貿易為重點,如要有立竿見影的項目,可以由省政府或者更高層面出面,與香港特區政府商談,將香港海洋公園引入南沙,把占地大卻沒什麼效益的南沙濱海公園改造為香港海洋公園的南沙分園,吸引非赴港旅客以及珠三角當日往返的短期遊客。

??未來限產今去庫存


??二順位塗銷裝著走的移動樓書——樂居廣州買房_微房產(微信號:gzkanfang)官方微信服務號,為各位廣州街坊提供最新、最全面的樓盤資訊服務,包括新盤營銷信息、折扣優惠,另外還定期免費提供專業線下實地看房接送服務。掃描二維碼立即關註,獲取更全面、更專業、更優惠的買房信息。

??資深房地產人士楊軍艇同樣建議,南沙不能脫離廣州老城區作為母體的支持,同時要努力爭取得到周邊的番禺以及順德、中山、東莞等兄弟城市的營養補充,這樣才能有更長遠的發展動力。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-03-20/15305984586561755595175.shtml

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城鎮常住居民人均可支配收入31506元,增長8.7%;農村常住居民人均可支配收入17014元,增長10.8%

??經濟運行總體平穩

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2015-01-22/08495963829564223567510.shtml

環境民生持續改善

用於城鄉社區、醫療衛生、社會保障和就業等領域支出分別增長24.8%、19.2%和13.3%

2014年全市生產總值15722.47億元;第三產業增加值比重達49.3%

轉型發展顯現成效

落實小微企業減稅政策,13萬戶企業受益

深入開展“四清一綠”行動,全年PM2.5平均濃度下降13.5%

全社會固定資產投資11654.09億元,連續七年增量超過1000億元

內容來自sina新聞

一般公共預算收入2390.02億元,增長15.0%

高新技術產業產值8503.36億元,占規模以上工業的比重為30.3%

擴大營改增試點,7.1萬戶企業減負面達新北市房屋二胎97%

主動關停1000多傢高耗能高污染企業,規模以上工業能源消費量4548.19萬噸標準煤,下降1.9%,萬元工業增加值能耗下降10.9%

2014年天津生產總值增10.0% 經濟平穩增長中轉型發展

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  中國樓市未來走向是每個人都關註的話題,萬科副總裁毛大慶最近的內部講話讓一鯊也有瞭陣陣寒意。

  我們同時也看瞭商品房的上市,對比土地的成交面積來看,如果小於1,就說明大量成交入地,但還沒入市,像天津、沈陽、青島、大連等等,全部小於1,就證明瞭土地淤積在開發商手裡的量還是挺大的,但是這些城市的商品房的批售比是什麼情況呢,大於1的話,說明已上市的部分已經開始積壓,比如天津,商品房上市對比土地成交是0.65,但是商品房的批售比已經到瞭1.48,說明瞭地還沒完全上市,但是批售的房子已經開始積壓瞭;

  3年新增庫存的存消比,多數城市,僅新增的庫存就已達到足以銷售1年以上,3年庫存的存消比,比較嚴重的,如:天津17,沈陽7,青島16,煙臺38,鞍山20,唐山22等等;唐山是個比較鮮明的例子,萬科和華潤,在唐山是屬於比較大的,好歹很多企業沒進去,進去的都陷進去瞭,唐山是河北省GDP第一的城市,比石傢莊還要高不少,3年多的城市建設導入人口幾乎沒有增長,城市的基本產業結構就是鋼鐵、煤炭、水泥、陶瓷,這些企業絕大多數是政府壟斷和國有,少有的幾個大礦也是和政府勾著,調查唐山的有錢人很多,但是再看,發現有錢人不在唐山買房,基本上都在北京買房。

  還有幾個比較重要的數據,我們分為1000億級的城市,分為:北京、天津、沈陽、青島(北方城市為樣板),1000億級的城市商品房的供應面積,同比下降,北京是23%(好多企業現在是不賣,政府不批還限價);天津上漲環比106%,同比上漲8%;沈陽上漲205%,同比上漲78%,以上都是上漲;青島也是在上漲;

  批售比,大量的城市都是大於1的,北京是1.2,青島是1.9,煙臺1.4,這些數據看來都是在惡化的狀態上。

  我們以斜率來表示,13年斜率非常的斜,是過去好幾年的斜率總和,帶來瞭對市場價格上漲空間的透支,所以基本上兩類城市都出現瞭透支的情況;造就瞭今年1季度,再加上國傢對於銀行的貸款、政策的收緊,這三點(兩個透支加一個收緊),使得今年我們普遍意義的市場出現瞭比較消極、比較觀望、悲觀的的這樣一個狀態,可能這樣一個情況可以涵蓋大多數的城市。

  但是我們測試過,如果放在我們另一個樓盤,價格賣到2.8-2.9萬,購房者人數立刻下降,賣到3萬,更明顯;所以可見現在市場的價格承受空間和區間是非常明確的。我們有一個建委批瞭的3.6萬每平的項目,在北京的亦莊,開盤後賣瞭40%,後面的量就走得很慢很慢瞭,大傢能看出,2.2萬的項目,4銷售賣光,3.6萬的項目很慢。

  輔助一個擾動因子,就是反腐敗(星河灣代表下午提出反腐敗對星河灣影響很大),作為我們開發商講,反腐敗對高端樓盤影響,事實上還是很大的。反腐敗對於高端盤的影響,不是少瞭一批腐敗官員,而是一批跟這個事直接或間接相連的包括產業、人、以及一批人對於持有高端樓盤的疑惑心理。各個城市不一樣,比如山西省,我們也關註瞭星河灣這個項目,他影響到瞭煤炭整個行業。我們萬科在北京的高端樓盤,過去的三周,僅接待檢察院、紀檢委,就多大14-15次,我們從一個樓盤配合調查的之密集(售價在4、5萬元每平),其他開發商更貴的樓盤更不敢想想是什麼情況。所以,起碼在近期的一段時間內,反腐敗對房地產還是挺明顯的一個擾動因子。

  同時,在北京的二手房交易市場,更加的感受到由於廉政所帶來的影響,比如和我愛我傢、鏈傢這兩傢主流的二手房門店進行溝通後,得到這麼一個數據,尤其以鏈傢為主(鏈傢基本占瞭北京一半以上的市場),他們的單門店的單日掛單量(單日掛單量是二手房市場很重要的一個數據)從原來的5套房子,急劇增長到10-12套房子,而且好多掛單的單主,要求他們盡快銷售,給予大幅優惠,甚至於腰斬售價,可見這房子都不知道怎麼來的。

  前段時間萬科在北京賣的房子(住總萬科聯合開發的萬科橙項目,2.2萬每平),在市場上引起軒然大波,這個項目是被建委要求價格合理一點,低一點,萬科提出有股東、合作夥伴,是否可以不賣,但建委仍然要求賣,要求我們起帶頭作用。低價賣瞭以後,記者寫瞭很多文章,要崩盤瞭,萬科要帶頭降價瞭,以至於現任中央某常委的兒子從美國打電話給我,問我是不是北京的房子真的要跌瞭,我說政府讓我幹的,你還問我。情況就是4小時賣光。賣光的狀態:房價幾乎就和北京的自住商品房一樣。

  在此也說下萬科對北京市場到今年年底和明年年初的一個判斷:因為我也參與瞭市政府的一些會,大致到2014年年底、2015年年初,也就是2013年拿地的這些都比較貴的土地,都會要上市的時候,北京大概會出現42個樓面地價5萬-12萬之間的樓盤,這40多個樓盤分佈的位置,那裡都有,但是有一個現象,基本上沒一個在5環路裡邊的,套數依據容積率估算,大致在4萬-5萬套數之間,但這裡面還不包括商改住,還有一大批房子要入市,因為北京在2013年賣的地,已經有一半以上不是住宅用地瞭,是商業用地,但這些拿瞭商業地塊的企業,基本上沒什麼想做商業,都在想商改住。

  這50個城市從13年底-14年初,出現瞭兩個情況:一個是以二線城市為代表的,出現瞭較為明顯的特征:由於土地供應過多,帶來瞭對未來市場去化能力的或銷售能力的透支,這些城市比較明顯的代表,就是沈陽,有明顯性的代表,一些三線城市就不舉瞭,比如:營口、鞍山、唐山之類的。像沈陽這樣的城市大概有30來個(在50個城市裡面),基本由於市場供應過量帶來的影響;二是還有一些城市,以北京為代表,就是市場還在,需求也還挺多,但是他的波動在於土地的價格在過去的一年裡由於上漲的過快。

  比如:其中以某省某地級市公安局局長在北京銷售的房子(此人已經進去瞭),在北京市場中介,找瞭44傢門店掛他的房子,他在北京的房子數量,大概在1-2棟樓,幫他掛的人有他的手下、老婆、二奶等,掛的時候不計成本,玩命甩。甩帶來的後果是二手房的銷售嚴重的減緩,這個情況大傢可以到門店看看(我本人在13年也在賣一套房子,100平米的房子,就賣不掉,現在是越等越賣不掉,經紀人讓我降價,我告訴經紀人,我是以成本價賣的,都沒計算利息,結局就是我不賣瞭,收租金);

  意思就是說過去的10多年或者再長一點時間,經濟手段基本上以M2或貨幣刺激為主導的手段,這個手段加上我們沒有在創新領域或者投資引導上加以正確的引導,使得大量的貨幣都回到瞭土地和房地產中,當然包括基礎建設投資和固定資產投資,但是這些等等的東西都是不為未來創造價值的行業,都是一時快樂的行業,這個狀態,我想我們所有房地產行業從業者,我們享受瞭過去這樣的快樂,但是不代表對國傢就是健康的,個人是這麼考慮問題的。

內容來自sina新聞

  現在庫存的問題事實上是挺尖銳的,萬科也做瞭統計,與往年的3月去化加快不同,27個主要的城市中,多數的存消比在上漲,21個城市超過12個月,9個城市超過24個月,比如:廣深區域、上海區域、北京區域、成都區域來看,深圳存消比29個月,長沙24個月(我們是以平均21個月為一個風險警戒線,但每個公司的看法不同,萬科對自己公司的管理,萬科是按照每個公司資金來源的成本和我們基本對我們股東的收益率進行倒算,我們對於一個城市的存消比到瞭多少以後可以忍受,高過以後就有危險瞭),每個公司算法和衡量不同,無錫在上海區域中,57個月,很嚴重,寧波36個月,杭州33個月,上海33個月,天津39個月,唐山28個月(唐山整個城市加起來計算,已超過100個月,28個月是城區裡),沈陽23個月,西安30個月,鄭州23個月。

  我們再看溢價房價差,我們判斷,如果小於5000元,就很難有盈利空間,我們列舉瞭十幾個城市,這裡面隻有北京是10824元,天津是8419元,沈陽4847元(沈陽現在想賺錢已經很難瞭),青島7000元,大連8000元,濟南6000元,常春5000元,唐山4800元,鞍山4900元,撫順3500元。

  商品房的成交金額來看,總金額,北京同比下降37%,天津下降35%,青島下降45%,大連下降40%,濟南下降43%,太原下降66%,都有明顯的下降;

  重點中學也沒有,三甲醫院就2個,是一個很傳統的北方城市經濟結構,政府壟斷的經濟體,民營資本和民營企業幾乎都沒有發展起來,再加上搞環保,要推到各種爐子,萬科在唐山已轉不動瞭,停止狀態。這樣的城市在國內土融嘉義布袋土融不在少數,加上政府玩命的賣地,基本上隻有賣地是政府財政的唯一來源,在此情況下,這些城市的銷售、這半年以來,基本是處於急劇惡化的速度狀態。

  所以從自主的角度看,如果房子不炒,不以炒房子、倒騰房子為目的的話,全國住房供應不足的情況,其實從2009年內已經開始出現拐點,那麼過去3年,中國住房已經創造瞭人類歷史上的高位。對於能夠吸引新投資移民和外來移民的城市,商品住房千人年開工套數在20----25仍然是安全的,一線城市在本世紀初普遍處於這個水平,個別二線城市長期超過30乃至40,不能不引起高度警惕,二線城市的透支程度是最值得關註的,可能會超過三、四線城市,但是三、四線城市的吸引能力和投資能力不足,導向能力不如二線城市,以上是幾個要點。

  目前就是北京和上海的情況好點,包括廣州和深圳以及其他城市,市場都不好。我簡單的以數字說明:我們檢測的24個重點城市成交金額的變化,2013和2014年的1、2、3月份,同比下滑:1月份13%,2月份21%,3月份30%,至於4月,我們認為好不到哪去。24個重點城市的存消比的變化也是相當大,當然銀行的封控、客戶觀望情緒加重瞭這種變化。

  兩塊地一街之隔,但由於每一塊地出來,都有一個這樣的企業出來挑頭,使得北京市場勾勒出的狀態就是:價格還在飛快上漲。但是看現在拍賣土地的結構,參與結構已發生重大變化,原來是上市公司、大公司和央企以及一群名企在一起競爭,競爭力很實,都在舉牌。但現在情況不同,現在基本報名企業數量已經急劇衰減,但是總有這樣的企業,別人都不舉瞭,他們還在舉,一直爭到最後,每次都能冒出這樣的一對冤傢,到最後,甭管這兩個企業怎麼舉的,但是價格就很高,所以總體看起來,從投標、報名到拿地,事實上有這嚴重的衰減,像北京市比較成熟的一些長時間在北京開發的企業,比方最早的首創、城建、住總、萬科等等,目前基本處於相對來講比較溫和的狀態。

  按照商品房開工口徑來看,中國千人建設套數本世紀以來,其實在不斷攀升,從世紀初的5(2000年的5)到2011年已經突破20,近年來的保障房,如果加在一起計算,年開工均在千萬套左右,仍然不考慮在建的違章建房、單位建房、小產權房、私人建房等等,2011年中國的千人建設套數,已經達到瞭35套,這是人類歷史上從未出現過的高端,說明我們的建設量和未來的再投資源從量上講,是相當不少的。

  今年的市場。和萬科一樣,在座的各位對今年一季度以來的市場,覺得都比較復雜,先坦率的談個人對市場的分析。去年年末的時候,我有過一次訪談,曾經談到,2013-14年間,市場可能會有一個比較大的分化,個人曾在多個會上談過,從現在重點關註的50個城市看,已明顯出現分化的特征,50個城市的背景:(國傢從2003年實施政策性調控以來,到去年,整整10年,2014年沒有實施政策性調控,在過去10年強政策性調控下,一共有過43次政策性調控,其中頒佈瞭179份四部委以上的文件,這179份文件,個人受任志強[微博]影響較大,喜歡分析,個人將179份文件全部找到,並拼到一起看過(嘲笑個人有病),發現:179份文件前言不搭後語,各種事情也有很多沒落實;但是這179份文件給我一個啟示:再一次印證瞭中國房地產有房地產問題的地方。

  下面是我的另一個觀點,對於中國房地產未來,還是有一些值得我們小心的地方(個人在萬科內部,一直都是分析劣勢和風險),觀點之一:住房供應是不是還嚴重不足,過去一年多,我們一直在研究,對於這個問題,發達國傢有一個數字,穩定城市的房地產市場在戶均1.1套,人均1.1間,就說明這個市場比較穩定。這個戶均和人均,不是指城市人口的人均,是指常住人口的人均。以這樣的均法來看,北京顯然還是不足的,但很多城市,把現在的庫存都算上,事實上已經很足瞭,這是一個值得觀察的數據。那麼這個數據用什麼尺子來量呢,我們現在有一個尺子,叫城市的年千人套數,它代表住宅水平和推斷市場供應容量,它是國際上用來衡量的一個重要指標(會場沒有一傢企業用此尺子衡量)。

  關於負債率,萬科最近也在研究,據東方證券分析,2012年開發類的房地產企業凈負債率是65%,龍頭企業的平均負債率是43%,那麼現金比例普遍都偏低;負債率,從過去1年來看,大城市的開發商,尤其土地價格高的城市的開發商,負債率有非常嚴重的上漲現象。比如像北京拿地比較猛的,像泰和,負債率很高瞭;另外這些企業拿地還有一個打法,就是拿到貴的地以後,去找金主去借錢,這些錢借來,用股權制抵押,有若幹個項目已經到瞭實際拿地開發企業的真實股權已經降到瞭隻占幾的地步,大量的股權已經在金主的手裡瞭。但金主的錢好多都很貴、很高,因此這些項目能不能經得住銷售緩慢的考驗是未來一個很大的問題。

  目前可以說除瞭這些城市外,整個都在下行當中,政策的強調現在在轉型,從強行政幹預轉向向分類調控管理,弱化行政管理,回歸市場,在回歸市場的途中,信貸持續收緊,加上宏觀經濟的下行風險,導致瞭市場的信心不足,是現在比較明顯的現象。

  今年的銀行特別有意思,我在一季度密集度擺放瞭20多個行長,和他們聊,到底銀行怎麼著,發現今年的銀行基本上沒任務,一季度房貸沒任務,以前都是有任務的,但今年沒有,今年是上面給銀行簽一塊份額,銀行能放則放,不能放則不放,放不出也沒人怪你,這是今年比較怪的現象;第二,像大傢都有不知道的時候有中國銀行、工商銀行、交通銀行、中信銀行,這些銀行裡面都成立瞭一個部門,這個部門裡面的人是從市場上找過來的並且做過房地產開發的人。

  到這以後,他們開始分析,比如:北京的中信銀行就開始分析:最近拿瞭20塊地,他們要追蹤哪些項目去房貸,他們的目標要瞄準哪些項目去房貸,以前像以前北京銀行的一個分行,直接放就沒錯,但現在是一塊一塊的分析,比如為什麼這塊地他3萬,你8千,然後說這個項目列入黑名單風險,就是他們在銀行裡的人去分析房貸,說明第一:銀行在用市場化的眼光開始審視項目瞭,但是現在他在分析,思想有點像信托;第二個說明他們放貸沒有任務,沒有任務之後,他們想放點好的,他都挑。

萬科內部講話樓市變局在即 高管感到涼意

  因此,有一個結論,宏觀大調控,2014年對房地產市場,確實有較大的變化,政府2014年以來,想法也很多,穩增長壓力很大,貸款偏緊、融資成本上升,整個中國經濟在艱難中復蘇,實際上也帶有不確定性,那麼另外一個,過去1年多,土地的放量,尤其像北京、上海自住商品房用地的上市,引發客戶短期對市場的觀望,形成瞭一種虛擬供應的形象。使得短期內剛性需求都爬在自住房商品上瞭,不動瞭,也是一個特征,但是從北京、上海目前來看,供需矛盾仍然沒有馬上得到緩解,剛性需求的需求量還是很大的。

  從這個國傢有4部委以上文件開始,他的每個文件都有一段,叫做這個文件的指向:從30多個城市,到70多個城市,最多情況下提到都是50-60個城市,其實,再仔細看,這個50-60個城市標志瞭中國房地產比較明顯的各種各樣特征,萬科長時間以來,我們的研究院和研究機構,自己的研究部門分析的比較多的,其實也就是36-50個城市之間的狀態)。

  如果這樣,就要再加上一批住宅入市,而且這些商改住的樓面價不比住宅低,所以,在2014年年底,北京,將會有一批以4-5萬元的房子,非常有代表行,是否是主流,還不敢說。這些價格區間的房子,將成為一個相當大的一批量出現在市場上。我對這批房子汽車2胎增貸,我本人是持一個相對悲觀的態度,因為我覺得,北京取消限購,幾乎無望,繼習大來瞭以後,親自制定瞭北京未來的發展方向,基本上對北京是一個嚴厲的限制政策,我不認為在未來的3-5年內,北京有可能取消限購;如果不能夠取消限購,再加上這麼多房子湧向市場,再加上反腐敗。

  我作為一個從業人士,是非常看重的。現在北京市年情好的時候,一年7-8萬套,加上二手房,13-14萬套,大約就是20萬套,這樣的一個穩定數字。因此,如果突然間在這個市場中跑進來5萬多套都是5萬元左右的房子,我不知道這個剛需是什麼人,剛到樓面地價都是5萬的人,我覺得我自己都不剛(指毛大慶本人),不知道誰還那麼剛,在做的有多少人覺得5萬元的價格很容易(會場有很多人都笑),我個人認為萬科的職工,在房地產圈裡,收入還算可以,我看也沒有什麼人能買得起這樣的房子,以上是市場目前的分析。

  總的狀況,商品房的環比供應在大幅上漲,但成交的反彈乏力,庫存總量增加,絕大部分城市的存消比在上升,沒有真正感受到小陽春的味道。一線城市的土地成交,除瞭北京、上海少有的幾個地方之外,其他城市土地成交已經進入到一個下行通道裡瞭,是比較明顯的。

  在此給大傢分下:中國千人建設套數,按照竣工口徑來看,2009-2011年,我們全社會住房竣工面積,年均18.5億平方,折合每年平均建設1627萬套,千人的建設套數為12.1套;同期住房人均面積均值為9.05億平方米,折合套數801萬套,千人的套數為12,按照竣工口徑來看,近幾年中國的千人套數相當於其他國傢的峰值水平,已經觸頂,但尚可接受,這個結論忽略兩個未考慮因素:一個我國目前的竣工遠遠低於開工,大量的違章建房、單位建房、小產權房、私人建房並沒有統計在數據之內,我們看瞭主要國傢的經歷,美國、加拿大、德國、澳大利亞、英國、日本、韓國、瑞典,即使在城市化的高度進程之中或者全球房地產最高景氣年代,除瞭韓國、日本以外,一般沒有超過12的,所有國傢都沒有超過14。

  萬科毛大慶在建策沙龍上的發言:

  從分城市類型來看,一線城市相對來講還比較合理,在10-15相對較合理的水平;三、四線城市的趨勢和全國的均速比較類似,問題最大的,其實是在二線城市,到瞭2011年,僅僅商品住房的千人開工套數,已經達到瞭30,是比較嚴峻的局面。我們將城市做瞭一個列表,比較嚴重的有呼和浩特,近3年的平均數已經達到瞭70,沈陽為49,西安為38,貴陽為37等都是名列前茅的城市,二線城市排前10為的合肥、貴陽、重慶、長春、大連、昆明;商品住房千人開工套數26個三、四線城市中2006年隻有一半高於15,到瞭2012年和近3年平均,幾乎全部高於15,除瞭佛山、泉州、溫州沒超過15以外,其他全部高過15,其中最恐怖的一個城市叫營口,千人開工套數瘋狂增長,近3年平均平均高達93.3,已經到瞭不可理喻的程度。

  總的來說,中國商品房新開工已經達到極限,未來仍然能保持增長的城市主要是東部城市帶中的一些三、四線城市,我們認為他的增長性還有潛力。至於住房的價格是否還有上漲的空間,對於庫存比例很高、積壓很高的城市來說,近幾年根本看不到有上漲的可能性,除非國傢再出臺幾萬億。從一線城市來看,全世界的房價,城市中心房價中位數排在前10位的香港、新加坡、倫敦、臺北、悉尼、紐約、東京、北京、慕尼黑、首爾、上海、莫斯科,北京和上海已經進入瞭世界前茅,甚至於北京和上海的部分房價已經超越瞭東京和紐約。我們這次在美國看,實際上美國的房子還是挺合算的,東京的房子均價大概在6-7萬人民幣。

  再看土地總價值,是監測不動產泡沫的一個重要指標,隨著地價的大幅上漲,我們看日本在房地產泡沫以前,其實他的土地總價值占GDP的一個比例關系,我們進瞭分析,1990年,東京土地的價值是4.1萬億美元(土地價值計算有公式),與美國全國的土地價值相當,大約占美國同期GDP的63.3%;1997年香港的土地價值在5.7萬億美元,約占美國同期GDP的66.3%;2012年北京土地的價值約為10萬億美元,占美國同期GDP的61.6%,所以這是一個非常可怕的數字。

  至於房價的收入比,都不用說,中國都不屬於低的。所以從很多角度上看,中國房價在短時間內存在大幅上漲空間的理由是不充分的,相反有很多數據表明,2013年中國房地產市場存在和日本、香港泡沫化類似的特征;那麼從房價收入比、房價租金比的數據來看,北京、上海的攀升速度已經達到或接近日東京、香港泡沫化時期的水平。因為房地產是一個非常明顯的周期性行業,發達經濟體歷史上發生過的事情,很可能在中國的未來重現,有必要瞭解他們在發生泡沫化時期數據之間的邏輯關系,便於我們來規避我們可能出現的情況。

  最後我想說經濟大背景和房地產行業的關系、以及和人口結構化值得關註的觀點,一個習和李,現在采取的經濟解決方案的態度,我個人認為從政治改革和經濟措施兩點上講,他們使出來的手段和前10年甚至更前些年的手段相比,可能有一個根本的告別,或者根本的切斷。這很明顯的,無論從腐敗問題的態度,到對於經濟措施手法的變化,基本上都是一個告別的態度,不能說決裂,但起碼是切斷關系的態度,這個態度是明顯的,或者說已經明確的表達出來。

  北京還有一個更復雜的因子:自住商品房,自住商品房的供應,對於一批剛需的買主,給瞭他們以比較便宜的價格,能買到房子的一種期房,但事實上這種期望也挺虛幻的,他的供應量很有限,北京金隅嘉業,在北京有比較好的兩個地方,大概5000套房子,現在還沒開始銷售,排隊的申請者,剔除重復的,5000套房子,申請的傢庭數量在25萬;不剔除重復的,申請的傢庭數量在45萬。因此北京的市場是有的,著急買房子的人是大把在,但是這些人已經構不成對於高端樓盤的支撐。這是我想表達的觀點,市場中90%以上還是剛性需求,他們的臨界點特別敏感。

  這樣的一個狀態下的中國,大傢都是迷迷糊糊的,像吃瞭這個毒品之後的狀態,當然都是吃上瞭癮戒不掉瞭,所以就不斷刺激,就不斷弄錢,不斷弄錢,就不斷弄土地財政。這有一個特別怪異的現象,這樣的一個情況,銀行還高利潤,這實際上經濟有很多很多潛在的泡沫在裡面,要和這個事情告別,采取一個紀律性的、有制約的金融手段,還是一個放縱的金融措施,對此,我們有大量的經濟學傢,說國傢還有很大的基礎建設投資,以這個來告訴大傢GDP還有強大的動力,但實際上毛病就出在國傢一直對固定資產和基礎設施大力度的投資,但事實上遠遠沒有支撐創造性企業、民營企業和中小企業的發展,對於社會投資的效率來說,這種投資的效率是最差的。

  對於國有企業、壟斷企業,對於這種固定資產投資的投資,是最產生不瞭對未來的創收作用,如果你對民營企業、自主創新企業進行投資的話,那完全是另外一個局面,這些行業會自己找到他未來的生存空間,它的創造力很強,所以,是不是這一代人要在這一點上采取堅決果斷的措施,今天隻能看見他在收緊,在擠泡沫,但還看不出來他在什麼上面去鼓勵和發展,所以,這個還是一個尾號。

  第二個就是中國現在面臨一個很著急的問題,就是我們人口結構迅速的迅速變化,過去1年多,我們做瞭一個和萬科以及房地產行業貌似沒什麼關系的研究,我們接瞭一個課題,我們7個博士,接瞭一個課題,給中央某個機關,在十八界三中全會前面快1年的時候,研究中國的人口結構變化問題,這個7個人是7個行業的,分別作瞭7個報告,最後匯總在一起,最後讓我得到瞭挺一個驚心動魄的數字,在此分享幾個數,一個是在2028-2033年間,我們國傢60歲以上的人口會達到3.9---4.4億,我們取大數4億,60歲以上人口,大約會在2033年左右會出現,加上2.7億被撫養的人口,也就是大數6.7億被撫養的人口,這個時候的中國,將真正接近撫養比1:1的狀態,其中2.7億的人口中,有4000萬的殘疾人和2.3億的未成年人。

  然後我們接著研究剩餘的7億多人口,意味著我們有7億的撫養人群要對6.7億的被撫養人口進行撫養,這7億多人,我們又做瞭一個更詳細的人口分類,再取一個系數0.6(即一個人能撫養一個及多個能力的人),也就是說未來將面臨5億多人口撫養9億多人的局面,今天的中國大概是9億人撫養5億人的局面,所以,在18年間,這個數字將有一個明確的倒轉,這個倒轉之後,會帶來什麼嚴峻的問題,所有撫養比接近或超過1:1的國傢,大約都有幾個特征:經濟發展迅速減緩,就業崗位縮減,國傢負擔加重,用延長退休年齡來延緩對國傢社會福利造成的壓力,進一步帶來瞭企業裡論資排輩,年輕人沒有上升通道等等現象,創新能力大幅度減弱。

  和中國最貼切的可能就是日本,日本的幾千萬人養幾千萬人,日本在1997年開始進入撫養比這個狀態之後,經濟開始迅速的減緩,到今天都沒有解脫出來,但日本在20多年經濟不增長,但老百姓的生活質量並有下降,他的原因在於1991年他老化的時候,日本的經濟結構比今天的中國合理很多,日本在91年時候,GDP增長拉動力的十大因素中,60%是科技轉化為生產力所帶來的GDP增長。

  因此,基本上日本在90年代進入老齡化設計、經濟減緩之後,日本的經濟結構是遠遠優於今天的中國。我們做瞭一個模型,幾乎不敢想象到2030年GDP的增長是由科技轉化為生產力產生的,如果不是的,這個國傢將比較麻煩。因此,中國房地產的天花板實際上在這18年間,一定是達到的,不要幻想持續發展到2030年,房價可以永遠上漲。

  最後說一句,我感受到瞭一絲涼意,對於有些城市來說,這一輪房地產非政策性調控的蕭條,有可能會帶來這個城市房地產長時間處在難以反彈的局面,有可能長時間就會這樣一直下去,如果這個城市長時間沒有人口的導入,經濟結構沒有明顯的變化,幾乎看不見這個城市憑什麼房價在貴,但這不是北京,北京另當別論,北京這個城市太蹊蹺,我也搞不太懂。



新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-05-03/08232713817.shtml

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  量跌價升 嶽麓區占大頭

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-05-09/17163141650.shtml

  根據CRIC統計的數據,2013年4月內六區商品住宅成交93.2萬方,同比上升56.7%,環比減少16.9%。六區商品住宅成交均價為6943元/平米,同比上漲2.4%,環比上升5.5%。有專傢直言,4月長沙內六區成交均價直逼7000元/㎡大關,主要是因為新國五條政策影響力不夠,"加之市場需求變大,開發商優惠力度明顯減少,降價意願不強。"

  根據CRIC統計的數據,可以發現一個有趣的現象,從4月及一季度市場面積段成交結構比對可以看出,整個市場90-125平米面積段產品成交占比增幅最大,達5%;144-180平米面積段成交占比上升2%。

  調控新政落定 改善型發威

長沙樓市5月開盤預告





  新浪樂居訊(編輯 桑思)隨著調控新政的塵埃落定,對於改善型購房者來說,置業成本並未土地貸款新北板橋土地貸款增加,原本觀望著的他們也開始發威瞭。據克而瑞(中國)信息技術有限公司長沙機構(以下簡稱CRIC)統計的數據,4月長沙樓市成交量跌價升,成交量環比下降16.9%。環比成交價格環比上升5.5%。



新政前後長沙市六區住宅成交面積段變化(單位:平米)



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  業內分析,該數據的變化反映出新政前後市場需求轉向首改及再改型產品,而首改及再改客群通常是"市場不明朗期"的觀望者,"新政後首改及再改產品成交占比出現近7%的增幅,說明觀望客群正在加緊入市。"他還預測,這部分客群由於擁有更為雄厚的財富實力,未來也將成為價格上漲的主力推手,從面積段結構階段性比對可以推斷,未來市場極有可能進入價格上升軌道,市場情緒正往樂觀方向發展。

  單價決定客戶階層。可以發現新政前後,長沙市成交占比增幅最大的兩個單價段為6000-7000元/平米及8000-9000元/平米單價段,其中8000-9000元/平米單價段成交占比上升幅度達3%左右。統計顯示,該單價段項目主要集中在中心板塊及資源型板塊,例如梅溪湖板塊、濱江新城板塊等。這些板塊客群主要為再改客群,追求市區配套及良好的居住環境,這也印證瞭前面由面積段分析所得出的結論:觀望情緒逐漸被打破,市場正往樂觀方向發展,改善型客群不斷被逼入市。



長沙近一年來市商品住宅成交量走勢(六區)

量跌價升 4月長沙樓市改善型置業者發威

長沙近一年來商品住宅成交均價走勢圖(六區)

  從區域來看,4月六區商品住宅成交,嶽麓區成交量占比最大,當月成交30.5萬方,占六區成交總量的32.8%。4月支撐嶽麓區成交量的項目有鈺龍天下、中海國際社區、和泓梅溪四季,該三個項目成交量在1.5萬㎡以上。特別是鈺龍天下項目,作為4月長沙六區樓市成交面積冠軍為嶽麓區"奪冠"貢獻不少分值。

內容來自sina新聞


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中國的總人口會在2026年到達峰值,而勞動年齡人口眼下已經開始萎縮。在一個人口趨於下降的國傢,不可能有房地產牛市。中國的大部分中小城市現在都不能吸引新增人口,在未來10年內,人口還會持續流向大城市。

——3月1日夜裡,自媒體一勺言一篇《萬科正在進行一場意圖深遠的大裁員》刷遍地產圈,該文提到為瞭提升利潤,萬科正在大規模裁員,瘦身的方向包括人力資源、行政管理、甚至部分財務業務等,影響甚廣。萬科迅速做出傲嬌反應,3月2日通過萬科周刊微信平臺以“胡謅”二字做出回應。萬科周刊上一次賣萌還是在機構數據統計綠地2014年業績超萬科成為老大,當時它的回應是“你們懂的”。

——二手房市場連發重磅新聞,兩天時間房產中介公司出現兩起大魚吃小魚的資本收購事件,3月3日北京中原地產首席分析師張大偉在自媒體發文稱這一撥收購對於中介行業從業者來說都將是一次失敗,2015年是中介末日年。

——繼鏈傢收購德佑地產之後,3月2日安居客賣給58同城的消息得到證實,自媒體攸克地產發文如此分析安居客的失利。

警告房地產中介的2012來瞭

我們尊敬的柳總(柳傳志)、馬總(馬雲),偶爾也包括廣昌(郭廣昌)兄弟,說到職業經理都是有一點點不屑。不屑在哪兒呢?缺乏承擔,缺乏責任的擔當,這是很明顯的缺失。職業經理人基本上是包贏不包輸的,贏瞭是創造出來大傢分享,但是輸瞭跟我沒關系,最多我拍屁股走人就是瞭。

建融彰化伸港建融——地產圈最會說段子的馮侖又出語錄。亞佈力中國企業傢論壇第十五屆年會上,馮侖拿40歲的女人比喻當下的房地產時代,稱快速銷售的黃金時代過瞭,但是物業全面發展的時代開始瞭,所以要正確認識轉折期。

——2月28日,亞佈力中國企業傢論壇第十五屆年會,萬科總裁鬱亮發表演講,內容涵蓋萬科從職業經理人制度轉變為合夥人制度的原因和內涵,他提到管理者的追求和股東之間、增值價值之間的矛盾,跟投之後很多人更有主人公意識,一個特點是實名舉報的比以前多瞭。

——2月28日,柴靜的公益演講《穹頂之下》引發瞭社會各界對環保和政府不作為的討論,自媒體《真叫盧俊的地產觀》發文談房地產行業的穹頂,他認為其中一項就是政府責任被粗暴地推卸給瞭開發商,而源頭就是土地財政。

內容來自sina新聞

其實中國產能過剩,已經找不到一個好的市場。有人說北京、上海好,是好,它的高端需求不錯,但是北京和上海的水多深,你冒的風險大、需要的資本量大。其他城市,你說南京不錯,合肥不錯,你再去看看,所有的開發商,隻要有研究能力的,都發現自己的城市不錯,接下來發生什麼?全部擠進去。出現一個窪地,水一定會進去。我們內部分析哪個城市能進,我說動作一定要快,你能發現,別人也能發現。

——中國哪個城市的房地產市場機會更大?2015年伊始,朗詩董事長田明接受《經濟觀察報》記者采訪談區域深耕和城市機會。

安居客錯失上市良機,至少有三個因素:其一就是去年3月的漲價,這是一個戰略錯誤,而不僅是戰術錯誤。其二是城市擴張太快,尤其是三線城市數量過多,大把燒錢。其三是樓市調整,競爭對手強大,應對策略不足。

胡謅。

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因為有土地這張王牌在,政府還會很簡單的將本來應該承擔的責任輕而易舉地推卸給開發商,。比如說開發商幫忙修路,代價就是給你一塊地。比如說開發商解決中央下派給地方的養老床位規定,代價就是給你一塊地。比如說開發商在開發一個項目的時候順便造一個公園、造一個學校、造一個醫院等。而當政府責任被推卸幹凈瞭之後,好像剩下的隻有數錢這件事瞭。

從行業來說,我們要瞭解行業的全生命周期。40歲的女人你比嫩沒法比,你要比智慧,擔當,要比能說話,比會跑。你50、60歲還比嫩,老懷疑青春不在,日子怎麼過,天天去拉皮,日子真沒法過。

——堅持唱衰中國樓市的獨立經濟學傢謝國忠在他的新書《最後一輪泡沫》中沒有改變立場,依然看衰中國樓市。

(原標題為:房地產中介的2012)

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-03-04/10155978708994167190329.shtml


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評論降息難改樓市整體調整格局



??無疑,降息釋放出寬松的信號,一定程度上減輕瞭購房者月供負擔,強化瞭房價回升預期。但筆者認為,本輪旨在引導實體經濟融資成本下行的利率下調不會改變樓市整體調整格局。



??央行降息,這對房價已持續6個月環比下降的中國樓市來說,無疑是重磅利好,相關市場參與者關於房價將反轉回升的呼聲也隨之出現,據媒體報道,一些房企已開始傳達“漲價令”。樓市量價齊升的火爆場面似乎正呼之欲出。

??從歷史經驗看,貨幣因素確實是影響短期房價的重要因素。但貨幣之水要潤澤到樓市,還需要樓市持續上漲的一致預期支撐。這是過去十餘年來樓市單邊持續快速上漲的一個重要原因。但當前,經濟新常態下房價過快上漲的基礎已經發生改變,本質上說,房價過快上漲需要相應上漲的購買力支撐,新常態下經濟潛在產出(購買力)已無法承受高房價及房價過快上漲壓力,房價持續上漲預期已顯著改變。

??筆者從產業周期和政策周期兩個維度對中國房地產長周期進行瞭深入觀察。從產業周期看,樓市整體供大於求的格局已經形成,當前中國房地產業已基本走完瞭長周期的上升階段。在樓市庫存高企、邊際供給能力處於高位;大部分需求因高房價得不到滿足;再加上房價彈性逐漸增強的市場環境下,房價下行趨勢將是確定的。此外,從政策周期看,房地產業已排除在“穩增長”框架之外,新一屆政府不必(也無需)通過“刺激”房地產市場來穩增長,這是中國房地產長周期內景氣轉換的時代背景。從產業周期和政策周期兩個維度可以發現,中國房地產業已開始步入長周期的拐點區域,過高的房價整體上已步入下行通道。

??降息將促進潛在剛需(含改善型需求)提前入市,對樓市“量價”都有一定的支撐作用,這也是樓市健康持續發展的前提和目的。但“剛需”從來就不是導致中國樓市“量價”暴漲並螺旋上升的原因。據西南財經大學中國傢庭金融調查與研究中心數據顯示,當前城鎮農地變建地貸款全省皆可處理可實現剛性和改善型住房需求不足4%,“剛需”恰恰是高房價的受害者和出局者。大量投資投機性需求是中國過去十餘年來房價一路飆升的唯一動力。但正如前述,由於過去單邊持續上漲的預期已經改變,投資投機性需求將不會因此次降息而暴增,從而導致樓市整體調整格局改變。

??當前經濟下行、通脹率很低,尤其房價已持續半年調整,是此次降息的前提條件之一。一方面,房價調整已持續半年之久,這是讓市場對樓市整體調整的預期充分吸收、固化,從而不會因針對部分企業(特別是小微企業)融資成本高而降息的措施“傷害”到樓市的調整進程,盡量減少對樓市理性回歸的“負效應”;另一方面,經濟下行壓力持續瞭較長時間,企業經營困難有所加大,部分企業(特別是小微企業)對融資成本的承受能力有所降低,可能損害到“穩增長、促就業、惠民生”的區間管理底線。降息措施此時出臺,充分體現瞭貨幣政策“刀尖”上的平衡藝術。

??綜上所述,筆者認為,當前房價不會因降息而再度恢復到過去的價格暴漲循環之中,樓市仍將延續整體調整格局。


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內容來自sina新聞

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沒想到,到10月22日強制執行期限時,鶴城區法院執行局人員卻告訴我,據市房產局最近說,這套房子已於2004年賣給瞭別人,因此,執行局不能拍賣這套



??在記者的再三要求下,房產局出示瞭當時交易的原始檔案以及交費的原始票據。記者將所見告知投訴人後,小陳仍感氣難平:房產局工作失誤,傳遞錯誤信息後又不認真釋疑解惑,害得老百姓多跑好多冤枉路。他呼籲有關部門能轉變工作作風,認真解決百姓訴求。

采訪瞭懷化市房產局的相關負責人,對方解釋說,是因該局電腦系統原因造成當時房屋登記的個別信息沒有同步,所以在當事人委托律師第一次查詢該房屋登記信息

到投訴人提供的法院當時查封的材料,記者也像投訴人一樣心中充滿瞭懷疑:十年前已到房產局備案登記的房產過戶為何法院幾次都未瞭解到真實信息?近日,記者

??我們懷疑是房產局有人故意造假,多次要求查看當年交易的詳細憑據,但房產局就是不肯出示證據。其中究竟有何貓膩?

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沒能查出該房子已經轉讓,是因為以前該局多處辦公,以致信息不同步。

??我傢因為追債的緣故,與一對夫妻打瞭一場官司,但法院判決後對方也一直未還款。經多方打聽,我們瞭解到對方在懷化市有一處房產,2011年1月和2014年8月,懷化市鶴城區人民法院查明系對方無抵押、無糾紛、無買賣關系的房產,並及時對這套房子給予瞭查封。

??投訴人:小陳

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-12-27/07455954391474337803084.shtml

??受理記者:歐金玉

??看

內容來自sina新聞

時,沒有查詢到該房屋已經轉移登記至他人名下的事實,該局也於2014年1月13日受理瞭鶴城區人民法院查封該房屋的業務。後來該局在受理法院查詢時,發

現該房屋已經於2004年9月8日轉移登記到他人名下。

房產過戶已十年信息仍然不對稱

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??人民幣對美元的持續貶值,讓房地產企業海外融資難度大漲。據中原地產統計,今年1月,僅7傢房企宣佈在海外資本市場融資,合計融資額度為158億元人民幣,這一數字比去年同期的21傢房企、600億元融資額,大幅銳減達到瞭73%。

??按照慣例,房企通常會選擇在1月進行海外大規模融資,這樣可以提高全年的資金寬裕程度,有利企業的資金安全。中原地產首席分析師張大偉分析認

體來看,降溫趨勢非常明顯。

內容來自sina新聞

??2月3日,世茂房地產公告稱,擬進行擔保美元優先票據的國際發售。世茂房地產稱,發行票據是為集團現有債務再融資、為其現有及新增物業發展項目提供資金及作其他一般企業用途,以加強其流動資金狀況。

??與此同時,國內融資環境發生逆轉。據不完全統計,2015年以來,已經有6傢A股上市房企公佈再融資方案。其中包括泰禾集團、華發股份、國興地產、綿世股份、萬方發展、鳳凰股份。此外,泛海控股近期也宣佈停牌,表示公司正在籌劃非公開發行股票事項。

??張大偉預計,後續公佈業績的企業完成年度任務的比例會更低,預計2015年,大部分企業的銷售任務制定將非常謹慎,房企對市場的看法整體偏平穩,經營策略將依然以平穩去庫存為主。樓市新常態下,房企將很難再繼續要求規模持續擴大。

為,然而,在2015年,房企受到佳兆業事件以及人民幣貶值的影響,出現融資難的現象,而且融資成本也明顯上漲。張大偉預計,在2015年春節之後,房企

貸款中心台南二胎>

??國內房企去海外融資的隊伍正在不斷壯大。據業內統計,國內房地產商的開發資金來源中,銀行貸款的比例隻占13%~15%,剩下的全部來自銷售回款和自籌資金。其中,自籌資金的解決途徑就包括海外發債、海外上市、房地產信托、基金、企業兼並和聯合拍地等多種模式。

海外融資的難度將繼續增加。

房企1月海外融資額同比銳減七成

??融資難度增加

??房企境況堪憂

??盡管如此,房地產企業在2015年將面臨的境況仍然會比較艱難。中原地產研究部統計數據顯示,截至2月3日,已公佈2014年年報預告的上市房

企合計67傢,這67傢企業表現各異,其中,出現首虧的房企達到瞭13傢,預減續虧14傢,略減3傢。合計有36傢企業業績相比2013年出現瞭下滑。整

??另一項統計顯示,目前公佈2014年銷售業績的企業一共40傢,這些企業完成年度任務情況普遍較差,40傢企業中僅16傢企業達標,其他24傢企業完成任務情況均不理想。

??這是進入2月後第一傢宣佈海外融資的房地產企業,在之前的一個月裡,僅有遠洋地產、天譽置業、旭輝控股、中國海外宏洋集團、新鴻基地產、珠光控股以及北京華貿中心7傢房企宣佈海外融資計劃。這7傢企業累計融資額不足160億元,與去年同期600億元的額度相去甚遠。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-02-06/08195969257747878047253.shtml


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  改革沒有捷徑可走,逐步調整建立統一的大市場,嚴格執行統一的遊戲規則,為最終放開匯率留下充足空間,才是上選。所有這一切都建立在真實的市場數據上,絕對不可以被虛假的繁榮沖昏頭腦,對於國情有清醒認識,這就是6月貿易數據值得贊揚之處,雖然低,卻力求真實。

葉檀改革需要真實市場數據

內容來自sina新聞

  今年的進出口數據一直受到質疑,因為與制造業采購經理人指數不符,與韓國以及中國香港、中國臺灣的數據無法對應,深圳等地出口數據、保稅區貿易數據明顯異常。對謊言的堅持被披露真相的要求打敗,外管局、商務部擠水分的結果是5月數據大幅下降。

  事實是,中國傳統勞動力密集型的商品仍然占據大半壁江山,中西部地區出口大幅增長,固然有基數較低的原因,也與制造業西移密不可分。 中國不得不面對這樣的尷尬現實:一方面,大量未經培訓的勞動力需要傳統經濟作為就業支撐;另一方面,中西部正在重蹈東部地區的污染覆轍,甚至更糟,未富先大面積污染,東部地區的產業升級與西部地區的環境與經濟發展的平衡,都在逼迫政府尋找到一條新的路徑。把傳統制造業全部讓渡給東南亞是不現實的,這將使中國的中西部地區陷入困境,以透明、嚴厲的規則放手讓企業發展制造業,是現實逼迫下的必然選擇。

  5月之後的貿易數據,顯示1月到4月註水之嚴重,套土建融屏東新埤土建融利交易之活躍,人民幣升值之大膽。

  根據海關總署的數據,今年前4個月我國進出口總值達到13307.5億美元,扣除匯率因素同比增長14%,其中出口增長6958.7億美元,增長17.4%,進口6348.8億美元,增長10.6%,貿易順差3824.6億美元。14%的數據雖然趕不上以往增幅--商務部數據顯示,在加入世貿11年間,中國對外進出口貿易年均增長20.2%--但在全球也屬首屈一指的高增長。

  再殘酷的真實也比粉飾要好,6月出口數據印證瞭真實之美。

  最大宗的騙取出口退稅、套利交易來自同香港的貿易,香港占當月全部出口的比重,3月為26.55%、4月為21.1%,5月劇降至15.3二胎利率比較貸款全省皆可處理%,同時內地對香港的出口同比增速也從3月的92.89%、4月的57.15%驟降至5月的7.7%。6月的數據比5月更不堪。

  答案很清楚,對香港的貿易絕大部分是套利貿易,而進出口貿易絕大部分是註水貿易,如果以這樣的數據為經濟結構調整步驟與人民幣國際化步驟定調子,如果以這樣的數據與美歐進行經濟對話,會吃下一劑難以下咽的毒藥:貿易數據越來越熱,實體經濟越來越糟,要求人民幣升值的呼聲越來越強烈,歐美的貿易壁壘會舉著中國自己提供的正義旗幟,這就是所謂的以子之矛攻子之盾。瘋狂的套利者把中國經濟架在火上烤。

  6月貿易數據大幅下滑,出口同比下滑3.1%,預期增長3.7%,5月同比增長1%。進口同比下滑0.7%,預期增長6%,5月同比下滑0.3%,這顯示,內外需同時疲軟。在房地產市場大漲特漲之時,貿易數據下滑,顯示經濟結構調整空間十分狹窄。

  今年上半年,貿易順差1079.5億美元,擴大58.5%。熱錢功不可沒,據廣東社科院黎友煥的研究,熱錢跨境流動往往 "披著合法的外衣",途徑有近百種,今年一度以貿易為主要途徑。第一季度貿易井噴,外商投資渠道也比往年增多,主要原因是熱錢跨境流動與貿易融資、本外幣套匯等行為相結合,提高瞭資金跨境行為的回報率。從去年4季度開始套利熱錢加快流入,2月以來流速加快,從5月開始套利熱錢回流。值得關註的是,外商投資在下降說明不看好實體經濟,從事房地產、高端金融交易的錢生錢模式增加,與東南亞金融危機時相似。 在經濟結構調整時,內部改革應快於外部改革,利率市場化應快於匯率國際化,如果任由熱錢進入使人民幣大幅升值,如果房地產在熱錢沖擊下上漲,而在緊縮貨幣後下挫,中國經濟很快會硬著陸,到時,想像韓亞航空的飛機一樣 "復飛",難上加難。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-07-14/09462296390.shtml


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重劃區地圖貸款全省皆可處理熱點城市土地持續高溫 春節前三地王紮堆出爐

  熱點城市土地交易難降溫

  "地王"頻出,土地市場交易火爆。2014年以來,熱點城市的土地市場升溫,隨著一批優質地塊的入市,土地交易中頻繁出現多輪競價、高溢價的情況,土地單價不斷被推高。

  春節前夕,土地市場火爆。從1月22日至28日不到一周時間內,杭州、深圳、上海誕生三宗"地王"。其中,深圳和上海的"地王"總價分別達134億元和101億元,杭州"地王"的單價達2.94萬元/平方米。業內人士表示,上述"地王"集中在一、二線熱點城市,說明房地產的區域差別愈加明顯。此輪"地王潮"的背景在於目前房企資金充裕且拿地需求強烈。盡管土地供應的增加有利於緩解市場供需關系,但土地成本的攀升可能助推房價上漲預期。

  在本輪土地交易熱潮中,部分區域的土地成交單價已高出該區域的在售樓盤價格,即"面粉貴過面包",已帶動周邊二手房漲價。

  分析人士認為,前兩年熱點城市純商品房用地供應相對不足,目前房企拿地意願普遍強烈。加之經過2013年的熱銷,目前房企資金狀況較好,於是催生出"搶地"現象。據國傢統計局數據,2013年房地產開發企業土地購置面積38814萬平方米,增長8.8%;房地產開發企業到位資金122122億元,增長26.5%。

內容來自sina新聞

  中原地產首席分析師張大偉認為,按照正常的規律,全國主要城市出現的"地王"項目如果希望達到正常的利潤,其市場售價需在現有區域均價的基礎上提高50%,否則就將面臨不小的市場風險。"地王"項目的漲價也將帶動周邊其他項目的價格。

  1月28日,"上海閘北區大寧路街道325街坊住宅地塊"進行現場拍賣,方興地產以101億元的報價奪魁,溢價率為111.5%,樓面價47609元/平方米,刷新上海宅地總價"地王"記錄。1月23日,深圳前海拍賣一宗編號為T201-0080的商業地塊,美國地產巨頭兆華斯坦開發公司與深圳市前海國際能源金融中心以134億元的總價聯合競得,折合樓面價28113元/平方米,刷新深圳單價和總價"地王"記錄。1月22日,杭州師范大學地塊以33.84億元的總價成交,剔除保障房面積後折合樓面價2.94萬元/平方米,成為杭州新的單價"地王"。

  2013年9月,國土資源部召開部分城市房地產用地管理和調控工作座談會,要求熱點城市增加土地供應並穩定土地市場走勢。在2014年年初的全國國土資源工作會議上,國土部再次要求熱點城市增加供地。各地的土地儲備數據顯示,未來一段時間,隨著供地規模的加大,熱點城市土地市場的旺盛交易還會持續。

  有市場觀點認為,土地供應規模增加有助於緩解供需緊張局面、穩定房價走勢。也有業內人士指出,由於土地價格高企,未來房價可能不具備下降的動力。

  根據北京市土地整理儲備中心的數據,在暫停瞭4宗地塊的出讓之後,1月以來北京的經營性用地市場仍創下單月成交20宗地塊、出讓金總額超400億元的記錄。杭州市主城區1月以來共成交土地22宗,總成交額達298.5億元。

  深杭地王單價逼近3萬

  張大偉認為,這一輪"地王潮"主要出現在一、二線城市,說明全國房地產市場已分化,房企選擇在一、二線城市著力佈局,競爭將更加激烈。整體而言,今年全國兩會前,一、二線城市再次出現"地王"的可能性很大,但如果由此帶動房價大幅上漲,則不排除招致更嚴厲調控的可能。

  分析人士認為,前兩年熱點城市純商品房用地供應相對不足,目前房企拿地意願普遍強烈。

新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2014-01-29/09062596793.shtml

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黃金時代已去 房地產“新常態”成業內共識

告別“暴漲式”黃金時代,房企大佬在謹慎看市的同時,也開始考慮轉型應對。王健林表示,房地產進入瞭新常態,房企絕對不能再走傳統的發展思路,要抓住最後10年的機會轉型。

年度縮減的業績則更讓房企憂心。中原地產統計,發佈業績公告的33傢企業中,超過19傢不足85%的企業,已基本不可能完成年度任務。

統計局數據顯示,11月末,全國商品房待售面積已達59795萬平米,環比持續攀升。截至11月底,上海易居房地產研究院監測的35個城市新建商品住宅庫存總量,同比增長瞭近兩成。

房地產投資增速也持續放緩。前11月,全國房地產開發投資增速降至11.9%,為2009年8月以來64個月的最低值。另外,前11月房企拿地面積大幅縮減,同比降幅達14.5%。

從房企庫存、投資增速、年度業績等各項數據來看,房企日子確實不大好過。

值得註意的是,與以往“此方唱多、那方看空”的鮮明對峙不同,業內對於後市看法雖仍然存在分歧,但爭鋒已漸趨緩和。潘石屹在感慨日子不好過的同時,也不忘加一句“但還是有機會。”任志強在繼續看多樓市的之前,也表示“庫存壓力巨大”、“開發商到位資金情況悲觀”。

??中新網12月18日電(房產頻道 馬榕)即使是面對今年樓市的低迷態勢,業內對於後市走向的爭論也並未停止。近日,多位地產大佬發表樓市“悲觀”預期,不僅感嘆房地產地位不如從前,更稱“日子一天不如一天,肯定是走下坡路。”

這意味著,房地產行業進入“新常態”正在成為業內共識。“居民住房普遍短缺、企業拿地開發就能賺錢的時代已經過去瞭。”中國房地產業協會名譽副會長朱中一在接受中新網房產頻道采訪時如是說。

內容來自sina新聞

樂觀派:成交回暖 分析稱明年樓市反彈

朱中一認為,房地產市場已步入“新常態”,面臨著增速換檔、結構調整、政策完善以及品質提升等新形勢,未來將不再是支柱產業。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-12-18/08405951143742261212542.shtml

雖然樓市整體庫存仍在上行,但隨著政策放松帶來的成交回暖,去庫存的速度正在加快。因此,也有觀點認為,未來樓市將企穩回暖,明年房價有望反彈。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進認為,雖然面臨庫存繼續高位盤整的態勢,但隨著成交量的走高,樂觀地看,2015年第一季度房價會呈現止跌反彈的可能,但幅度不會太大。一二線房價止跌反彈跡象最明顯,三四線則會出現分化。

華遠集團原董事長任志強16日也表示,自己並不看衰中國房地產市場,現在市場庫存仍然巨大,預計明年房地產投資增速會繼續下滑,房價會在底部運行一個較長的時間,但到明年9月份會出現反彈。

業內人士分析,之前930房貸新政、降息等政策利好將在明年進一步釋放,並影響市場預期,成為推動樓市回暖的強大動力。

另外,偉業我愛我傢集團副總裁胡景輝表示,今年中央經濟工作會議雖未提樓市,但也釋放出諸多利好消息,對樓市提振交易量、消化庫存、引導房價軟著陸將起到積極作用。

胡景輝稱,市場環境寬松,交易量回升,交易環節稅費和按揭成本減少,改善型購房需求成為市場主導,將成為2015樓市的總體特征。

另一方面,隨著政策利好下多地成交回升,明年成交、房價反彈的觀點也不絕於耳。分析機構指出,樓市雖仍處於調整期,但已逐步企穩。華遠集團原董事長任志強[微博]也預測,明年樓市將出現反彈。

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近來,多位房企大佬針對樓市發表“悲觀”言論。

台南將軍農地貸款謹慎派:庫存高企 多位大佬感嘆日子不好過

不僅如此,在房企大佬眼中,未來將有更多因素使其謹慎看待樓市走向。潘石屹表示,不動產登記、房產稅的出臺會對房地產會造成較大影響。馮侖認為,中國城鎮化、人口結構等方面的調整,使以往依靠住宅開發銷售為主導的增長方式難以為繼。

中原地產首席分析師張大偉也指出,今後房地產將難以維持過去十年的高增長,市場分化成為長期趨勢,差異化更加突出。

馮侖用地方政府把互聯網“小三”扶正、房地產下堂,來比喻當下中國房地產現狀;SOHO中國董事長潘石屹[微博]慨嘆“房地產的日子確實是一天不如一天瞭,肯定是走下坡路”;萬達[微博]集團董事長王健林則提醒“不要再抱有房地產再次高潮的幻想”; 恒大地產集團總裁夏海鈞認為,“今年甚至到明年,很多中小房企會面臨一個更加困難的境地。”

朱中一則認為,對於房企來說,未來最應該考慮的,是要客觀分析市場供求關系變化,不能跟風。並且要在自身轉型的同時,轉變發展方式,如著力推進綠色建築、住宅產業化等。

樓市走向遭地產大佬看衰 專傢稱將告別支柱產業


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  據介紹,本次規劃,以煙臺市總體規劃為依據,進行科學合理定位,兼顧夾河兩岸,在強化和保持現有自然河流廊道生態性的同時,對濱水區各城市功能地塊進行 開發強度的適度控制和形體空間設計的引導,達到城市空間與自然水域的互相滲透,以滿足城市化和城市擴張對本地段河流廊道的功能要求,創造一種人與自然和諧 的參差多態的生態與人文空間。記者瞭解到,新規劃指出,夾河形成"一網三片區"的整體規劃結構:河道綠化網,實現生態富民強市戰略的先行地區。強化夾河具 有地方特色的自然景觀,構建集環保、運動、休閑、旅遊等功能於一體的城市綠道;北部動力核,帶動芝罘西拓、三區融合的動力核。進一步豐富濱海旅遊通道(金 沙灣浴場、夾河濕地、芝罘島、芝罘灣)及商業軸線(長江路、南大街、濱海廣場),結合舊工業園區改造和歷史遺址保護,發展創業文化產業,打造煙臺的濱海門 戶節點和旅遊綜合配套區;中部智慧城,有利於實現煙臺產業升級的智慧城。建立與周邊地區(開發區、福山區、萊山區)及芝罘灣碼頭的便捷聯系,重點發展更高 端服務業、知識產權交易、文化展覽,打造服務周邊(芝罘區、開發區工業區、福山區工業區)、面向日韓,集產業、教育、高端服務、居住於一體的智慧新城;南 部生態島,面向"半島生活圈"的南部生態島。強化生態景觀優勢,重點發展生態旅遊、高尚居住等功能,建設面向半島城市群的煙臺南部門戶形象地區。"在夾河 改造工程中,我們一定充分發揮好龍頭引領作用,積極做好規劃服務工作,以外夾河流域控制性詳細規劃設計帶動整個夾河流域的城市發展。"芝罘分局相關負責人 表示,新規劃將使夾河作為煙臺市母親河的重要地域特色能夠得以凸顯,以此塑造可感知的城市環境形象,體現煙臺開埠文化,使煙臺城市"山、海、城、島、河" 的景觀特色更加有機契合,也使夾河真正成為煙臺市區融合的重要紐帶。

新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-05-03/08462165710.shtml

  膠東在線網5月2日訊(通訊員 於馨傑) 夾河是我市最大的河流濕地和水庫濕地的綜合體,曾養育瞭幾代煙臺人,被譽為煙臺的"母親河"。歷史上的夾河河床寬闊,水草繁茂,水質清澈,魚蝦肥美,但近 年來由於多種原因,夾河水質沒有得到很好的保護,生態濕地逐漸減少。記者日前從煙臺市規劃局芝罘分局獲悉,規劃部門通過全球招標,編制完成瞭《夾河東岸控 制性詳細規劃》。新規劃中,夾河定位為煙臺南部門戶形象地區,隨著重點地塊的打造,芝罘區北部動力核將帶動芝罘西拓。

  "為進一步保護夾河兩岸的生態環境,市委市政府把夾河濕地流域綜合治理列入'十一五'規劃,將夾河濱水區生態保護工作作為全市重點工程建設項 目。"芝罘分局相關負責人介紹,為使方案更加科學合理,規劃部門在參觀、借鑒國內相關河流規劃經驗的基礎上,通過全球招標,編制完成瞭《夾河東岸控制性詳 細規劃》。新規劃中,提出瞭建設以生態保護、休閑娛樂、文教體衛等為一體的生態河濱休閑帶。

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新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-03-31/065920012新莊土地貸款63.shtml

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  3月28日,煙臺保稅港區企業融資首批重點推進、引領發展的建設項目---煙臺益通仲伯物流有限公司和煙臺中外運倉儲有限公司集裝箱場站項目集中奠基啟動,由此拉 開瞭保稅港區新年度"項目開工月"活動的序幕。年內,保稅港區將確保益通仲伯物流、中外運倉儲、黃海飾面板等5個重點建設項目全部開工建設,總投資額達 4.5億元,其中3個項目投產運營,力爭18個重點在談項目早日簽約落地。煙臺益通仲伯物流有限公司是中外合資的物流企業,主要從事農副產品倉儲、整理以 及物流咨詢服務業務。

煙臺市保稅港區5個重點建設項目已全部開工

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青島樓市再迎最佳購房窗口期 剛需搶住清華園

??位於城陽區阜成路與崇陽路交匯處的清華園就受到瞭剛需族的強烈關註,現在樂居電商強勢入駐,信用貸款最高可享5000抵70000的優惠,戶型以90平米套三,87平米套二為主;另商鋪在售,樂居獨傢5000最高享20萬優惠,面積100平米左右。另有特價房,最低8折,非常適合剛需置業。

清華園俯瞰圖

??更多優惠請到訪售樓處或撥打免費電話:400-606-6969轉28725

??樂居網友張女士表示:“金三銀四”本來就是購房旺季,各方面政策也都紛紛釋放利好信號,現在置業是非常合適的。張女士最近一直關註城陽區的樓盤,作為剛需熱地,城陽近幾年的發展不可同日而語,而且環境優美、配套逐漸完善,得到許多新青島人的青睞。

內容來自sina新聞

??清華園項目采用全封閉式管理,占地面積約3.6萬平米,總建面積約5.4萬平米,總戶數約531戶,規劃有12棟住宅,包含有70-140平的戶型,可容納近1500位業主同時入住。社區容積率約1.5,采用低密度設計,公攤小,居住舒適性較高,項目產品主要是以11層左右的小高層為主,一梯兩戶,南北通風,全明設計。

清華園效果圖

??在規劃和設計上,清華園的標準是非常高的,建築施工也是非常用心,追求一種高檔的居住品質。整個社區采用的是現代主義的建築風格,主要是體現在明亮、高貴、簡約的建築形態,最經典的是將現代風格與古典藝術相結合並且運用到房子當中,顛覆瞭蓋完房子再做綠化的傳統思路,講究的是建築與藝術的完美結合源。並且這種建築風格要求用地寬闊,環境優美。綠化、人文景觀幾乎延伸人到瞭每一個角落,現代風格體現新城市主義光體建築特色,體現新城市主義發展的潮流。通過大面積玻璃、鋁板等建築材料的裝飾,將現代風格的建築特點全面地詮釋出來,通透的光體建築也為城市景觀增添亮色。另外,社區內還配備有4500平米左右的大型商業設施,滿足業主的休閑、日常的生活購物需求。

??趕緊抓住最後房貸增貸2胎貸款全省皆可處理的購房時機,搶住城陽剛需熱盤清華園,享受高品質完美生活指日可待!

??在中央釋放支持居民自住和改善性需求、穩定住房消費的信號後,地方新一輪的樓市刺激行動也隨之密集展開。一系列利好之下,有不少業內人士認為,在目前價格還未“觸底反彈”前夕,最佳購房“窗口期”已至。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-03-25/09575986314826383945176.shtml


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??在推廣上海經驗,提升貿易便利化水平領域,此次《意見》共有12項。涉及建立全球維修產業監管制度、中轉貨物產地來源證管理制度、檢驗檢疫通關無紙化、第三方檢驗結果采信、出入境生物材料制品風險管理制度、國際貿易“單一窗口”制度、期貨保稅交割海關監管制度、境內外維修海關監管制度、融資租賃海關監管制度、進口貨物預檢驗、分線監督管理制度、動植物及其產品檢疫審批負面清單管理等措施。

??“深化投資管理體制改革”領域共有8項,涉及建立企業設立“單一窗口”制度、網上辦稅服務模式,取消外商投資廣告企業項目前置審批和生產許可證委托加工備案,實施組織機構代碼實時賦碼、企業標準備案管理,推廣“三證合一”,並在此基礎上試點工商營業執照、組織機構代碼證、稅務登記證、外商投資項目核準或備案文件、外商投資企業批準證書“五證聯辦”工作模式,探索試點外商投資便利化專辦員制度等。

??5項加強事中事後監管

??“加強事中事後監管”領域共有5項,涉及社會信用體系建設,建立信息共享和綜合執法制度、企業年度報告公示和經營異常名錄制度,完善社會力量參與市場監督制度,結合國傢相關行業對外開放的部署要求,從投資者條件、企業設立程序、業務規則、監督管理、違規處罰等方面有針對性地明確放寬準入行業的監管要求,完善專業監管制度。

??7項擴大服務業對外開放

??一季度啟動年底基本完成

??其中提出,建立以政府為主導,采取多元化的投資方式,加大復制推廣工作的基礎性投入,加強軟硬件條件建設,以保障復制推廣和先行先試工作加快推進,使各項改革事項在全市范圍內全面實施。

內容來自sina新聞

??為加快推進國傢“一帶一路”戰略、自貿區戰略,搶抓中韓簽署自貿協定、中美雙邊投資協定談判、中日韓自貿區談判等重大機遇,深化改革開放,3月25日,青島市正式下發《青島市復制推廣中國(上海)自由貿易試驗區改革試點經驗實施方案》,按全市范圍、各類經濟園區、海關特殊監管區3個層級,全面復制推廣上海自貿區與試驗經驗,提出8項地方創新改革事項,共開展42項改革事項的試點推廣,探索青島市改革開放的新路徑和新模式。

??搶住萬達維多利亞灣 400-606-6969 轉 57039

??“推進金融制度創新”領域共有6項,涉及推廣個人其他經常項下人民幣結算業務、銀行辦理大宗商品衍生品櫃臺交易涉及的結售匯業務,直接投資項下外匯登記及變更登記下放銀行辦理,提升外商投資企業外匯資本金意願結匯便利化水平,探索擴大人民幣跨境使用,在符合條件的經濟園區內,開展跨境人民幣貸款、股權投資基金人民幣對外投資、個人經常項下跨境人民幣業務、個人對外直接投資跨境人民幣業務、企業發行人民幣債券等創新業務試點。

??據悉,此次復制推廣上海自由貿易試驗區改革試點,將於今年一季度全面啟動,爭取上半年取得階段性成果,年底前基本完成。並建立復制推廣上海經驗考核評估工作機制,根據改革事項完成時間節點要求,從今年第二季度開始,每兩個月對復制推廣工作進行專題考核評估,由各責任單位對復制推廣工作情況進行自查,形成評估報告;由市聯席會議辦公室組織專傢評估組進行現場評估,對各相關單位及我市改革事項試點情況進行客觀、全面的評估考核,確保上半年取得階段性成果,年內全面完成復制推廣任務。

??12項提升貿易便利化水平

??6項推進金融制度創新

??8項深化投資管理體制改革

??西海岸藍色矽谷先行先試

??“擴大服務業對外開放”領域共有7項,涉及允許融資租賃公司兼營與主營業務有關的商業保理業務、允許設立外商投資資信調查公司和股份制外資投資性公司、對融資租賃公司設立子公司取消最低註冊資本限制、允許內外資企業從事遊戲遊藝設備生產和銷售,開展跨境貿易電子商務服務試點,爭取電子商務跨境貿易進口試點,探索國際船運服務業創新改革等。

青島復制推廣上海自貿區試點經驗 年底基本完成

??軟硬件建設鼓勵多元化投資

??針對復制推廣上海自由貿易試驗區改革試點的軟硬件建設工作,《實施意見》建議加強我市復制推廣上海經驗的軟硬件基礎性條件建設。復制推廣上海經驗既需要進行制度創新,也需要增加必要的投入,加強保障體制機制創新的軟硬件條件,主要是電子口岸卡口設施和相關信息系統改造、政務信息大數據等網站建設、電子政務信息共享系統的開發和建設等。

??在推進過程中,《意見》提出,將結合青島實際,按照全市范圍、各類經濟園區(包括省級及以上開發區、海關特殊監管區、中德生態園)、海關特殊監管區三個層級,開展42項改革事項的試點推廣,凡是可在全市推廣的均在全市轄區全面復制推廣,對目前在全市轄區暫時難以全面復制但可先在各類經濟園區內試點推廣的,都同時在西海岸新區、藍色矽谷規劃區域范圍內先行先試。

??《青島市復制推廣中國(上海)自由貿易試驗區改革試點經驗實施方案》,包括5部分,共42條內容。按照“遵循一個指導、搶抓五大機遇、推進三個加快”的思路。以黨的十八大和十八屆三中、四中全會精神為指導,搶抓國傢“一帶一路”戰略、自貿區戰略、中韓簽署自貿協定、中美(歐)雙邊投資協定談判、中日韓自貿區談判等“五大”機遇,加快推青島財富管理金融綜合改革實驗區、西海岸新區、藍色矽谷“三大”建設,以加代墊款2胎銀行貸款全省皆可處理快轉變政府職能和行政體制機制改革創新為主題,積極探索我市改革開放的新路徑和新模式,營造市場化、國際化、法治化營商環境,服務全市新常態下經濟社會發展,加快推進建設宜居幸福的現代化國際城市。

??《意見》提出,按照深化投資管理體制改革、提升貿易便利化水平、推進金融制度創新、擴大服務業對外開放、加強事中事後監管“五大領域”建融新北板橋建融,明確加快復制推廣上海經驗的主要工作任務和時間表。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-04-01/07445988817916173545041.shtml


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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-03-16/09162647678.shtml

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  這些自由貿易區在具體管理上可能有所不同,但有五個共同的特點。

  因此,從這個歷史探索看,上海自由貿易區的提出,確實反映瞭決策者希望推進大開放的步伐,希望通過大開放來推進大改革和大轉型,進而實現預期的發展目標。

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  雖然當前多邊合作面臨許多阻力,但全球化中的雙邊自由貿易卻進展迅速。而自由貿易區在通過主動開放、促進雙邊自由貿易方面,無疑將發揮越來越大的作用。

  自由貿易區中的所謂"自由",更多意義上是指在特定區域內貿易、物流和關稅的自由,核心是通過放松管制,加快貨物進出、人員往來、資金流動、信息傳遞。相對比"境內關內",這種"境內關外"無疑能夠更大限度地減少貿易成本,促進貿易與交流。因此,各國發展實踐中,自由貿易區均發揮瞭重要的作用。

  上海提出的自由貿易區,並不是雙邊與多邊國傢或地區簽訂的自由貿易協定,而是一國主動開放、單方面實施的一個開放舉措。

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   上海自由貿易區承載的轉型重任

  並且,構建更加有效的行政體制,探索地方政府轉型的現實路徑。上海自由貿易區建設,最大的挑戰並不會是市場的微觀主體,他們自有應對之策。最大的挑戰是如何推進政府職能轉型,尤其是地方政府轉型,構建一個更加有效的政府體制。上海能否在地方政府職能轉型上走出一條新路,對我國其他地區的發展更有借鑒意義。

    融入全球化的重要途徑

  推薦:

  一是自由貿易區功能定位為綜合發展,基本功能是進出口貿易、轉口貿易、倉儲、商業或工業性簡單加工、商品展示及金融、貨運等服務貿易功能。



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  二是自由貿易區管理和法制保障健全完備。各國、地區都是先立法後設區,以嚴密的法律法規保障自由貿易區健康發展。

  第一重轉型重任是探索我國現有保稅區的升級之路,第二重轉型重任,也是最重要的重任,是探索我國新階段經濟增長方式的轉型之路。

  根據學者的不完全統計,目前全球已有1200多個自由貿易區,其中15個發達國傢設立瞭425個,占35.4%;67個發展中國傢共設立775個,占65.6%。比較典型的,在歐洲,有德國漢堡自由港、比利時安特衛普港、愛爾蘭香農自由貿易區;在亞洲,有韓國的仁川、釜山的鎮海、光陽等經濟自由區、中國臺灣的基隆港自由貿易港區、臺北港自由貿易港區、臺中港自由貿易港區、高雄港自由貿易港區和桃園(航空)自由貿易港區、印尼巴淡自由貿易區、馬來西亞柔南經濟特區、菲律賓蘇比克灣自由港,當然還有最著名的中國香港和新加坡,全島均是自由貿易區;在拉美,有巴西的馬瑙斯自由貿易區、巴拿馬的科隆自由貿易區、智利的伊基克自由貿易區;在中東和非洲,阿聯酋有14個貿易自由區,其中迪拜傑貝-阿裡自由貿易區是最大的自由區,埃及有11個自由區,包括亞歷山大、開羅、塞得港等,毛裡求斯自由港等。

  在全球化的大趨勢下,世界各國的自由貿易區業經積累豐富的成功經驗,而在我國過往的改革探索中,多地亦不乏自由貿易區的艱辛探索。站在縱向的時間軸和橫向的空間軸,方能更全貌地把握上海自由貿易區建設的前景,從而對轉型與改革的艱巨性有更理性的認識,由此奠定積極但務實的方案。

  雙重轉型重任,決定瞭上海自由貿易區的建設,既要大膽又要心細,既要激情又要理性,既要探索又要約束。

內容來自sina新聞

  第一重轉型重任是探索我國現有保稅區的升級之路。過去幾十年,我國設立瞭不少國傢級的保稅區,在大的區域格局上,形成瞭南有以廣州、深圳為主的珠江三角洲區域,中有以上海、寧波為主的長江三角洲區域,北有以天津、大連、青島為主的渤海灣區域。與世界通行的自由貿易區相比,這些現有的保稅區還有比較大的差異。上海建設自由貿易區,就是要在推進現有保稅區轉型升級上走出一條新路。

  國際海關理事會於1973年簽訂的《京都公約》指出:"自由區是指一國的部分領土,在這部分領土內運入的任何貨物就進口關稅及其他各稅而言,被認為在關境以外,並免於實施慣常的海關監管制度。在這個區域可進行存儲和貿易,也可以進行制造、加工和裝配業務活動,貨物進入自由區可以不繳納關稅和受配額的限制,並可無限期儲存。"這類在一國領土內劃出一個區域實行自由貿易政策的做法,其表現形式多種多樣,如免稅區、保稅倉庫、自由港、出口加工區、自由過境區、自由關稅區、對外貿易區等。

  三是自由區的管理機構權威性強。國傢和地區都設有專門機構進行管理。自由貿易區區內實行統一管理,效率高,授權上大體相近,都是港區合一。

  各地自由貿易區具體管理上可能有所不同,但有一些共通之處:管理和法制保障健全完備,管理機構權威性強,重視優惠政策,並各具特色,以及海關監管十分便捷等。

  四是重視優惠政策,並各具特色。免征關稅,並賦予其他稅捐優惠,以鼓勵外商前來投資。

  五是自由區的海關監管十分便捷。海關機構大都比較精簡,管理十分便捷,海關監管手續簡化,一概免除繁雜的常規手續,對區內企業和貨物實行"一線放開,二線管住,區內自由"和"管住卡口,管出不管進"。

  進擊的樓市 沈陽上周一項目開盤倆小時賣1.5億

  從海南到上海的歷史探索

  在海南國際旅遊島的規劃中,已經有自由貿易區的一些因素在內,包括購物免稅政策。上海的發展水平、產業結構、國際化程度等,均能夠提高自由貿易區的成功概率。

  我國自確定改革始,開放的方向就很明確,積極融入世界經濟,在借力世界經濟發展同時促進世界經濟發展。

  而自由貿易區的構想,最早可以追溯到海南省。1988年中央決定在海南省建省辦特區,一個初衷就是在區位條件、地理位置等與臺灣相近的3.4萬平方公裡的海南島上實行"大開放"的戰略方針。當時的研究者提出,實行海南大開放的根本性措施,就是建立海南特別關稅區,再造一個社會主義的香港。

  其主要建議是,充分利用海南獨特的地理條件和優越的資源條件,實行一線放開、二線管住的特別關稅制度和世界上通行的自由港經濟政策,建立社會主土融建融宜蘭三星土融建融義市場經濟體制,大量吸引外來資金,以高投入帶動高增長。

  圍繞這個目標,海南在建省辦經濟特區前後做瞭大量的準備工作和探索工作,但由於多方面的主客觀的原因,海南錯失瞭特別關稅區的歷史機遇。到海南建省辦經濟特區20周年之際,不少研究者又提出瞭自由貿易區的目標,並提出瞭三個方案:一是以亞洲為背景,建立規范意義的自由貿易區;二是以南海油氣資源和平開發和兩岸經貿合作為背景,推進海南投資貿易、服務自由化進程,建立類似於自由貿易區的經濟區;三是以建立國際旅遊島為重點,推進海南島國際化進程。

 &重劃區土地emsp;最終多方權衡,選擇瞭國際旅遊島的方案。但在國際旅遊島的規劃中,已經有自由貿易區的一些因素在內,包括購物免稅政策。

  自由貿易區的建設是一個挑戰極大、風險也不小的探索。發展水平低,適宜建設自由貿易區--失敗帶來的損失有限;發展水平高,也適宜建設自由貿易區--失敗的成本能夠承擔。而上海自由貿易區之所以在全國能夠率先獲批,應屬後者。上海的發展水平、產業結構、國際化程度等,均能夠提高自由貿易區的成功概率,加上上海的區位優勢,也很容易把試點成功的制度推開普及。

  沈上周258個樓盤有成交 最高價萬科春河裡17978元

  日前,自上海自由貿易區原則獲批後,外界關註升溫,"自貿區"的概念也隨之進入公眾視野。

  上海自由貿易區事實上承擔瞭雙重轉型重任。

上海自貿區又一塊新的改革試驗田

  第二重轉型重任,也是最重要的重任,是探索我國新階段經濟增長方式的轉型之路。

  一是構建更加開放的體制機制。國際金融危機反映瞭全球經濟格局的失衡。從現實情況看,要形成新的均衡恐怕還需時日。上海自由貿易需要在失衡的全球經濟中闖出一條新的開放路子。

  同時,構建更加市場化與最小風險化的體制機制。深度融入經濟全球化背景下的市場化改革,不可避免地會面臨這樣那樣的挑戰與風險,比如在金融高度市場化後國際資本大進大出的問題;開放格局下政府更有效管理與調控經濟的問題等。上海自由貿易區需要探索一條既堅定地走市場化的方向,又實現風險最小化的新路子。

  2013沈陽樓市有獎調查:金九能否如期而至

  樂居獨傢:沈陽房價十年 政策變遷房價翻番

  匡賢明(中國(海南)改革發展研究院經濟研究所所長)





  上海自由貿易區,正在被譽為新一輪改革開放突破的支點。以開放推動改革,確實是我國三十多年改革轉型有明顯突破的一個成功經驗。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-09-20/09302423653.shtml


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事實上,事前預防房地產腐敗可以有很多辦法,比如說,公開涉房官員的財產或房產,讓個人住房信息完全聯網,減少權力對房地產幹預等。然而,到目前為止,這些辦法要麼沒有采用,要麼采用後實施情況不理想。住房信息聯網已經推動多年,但進展仍不理想。雖然推進簡政放權,但權力對房地產幹預環節仍然很多。正因為預防腐敗不到位,所以房地產腐敗現象才很普遍。

早在多年前房地產領域就變成瞭腐敗重災區。無論是去年巡視發現房地產腐敗占比高達95%,還是部分省部級高官動輒有數百套的房產,其實都表明房地產腐敗仍在升級。在這種情況下,住建部目前增設反腐敗協調小組,顯然是十分必要的。一方面,此舉對房地產腐敗是一種震懾;另外,協調、配合相關部門辦案可大大提高效率。

評論涉房腐敗強化事前預防



11月22日,中紀委網站消息顯示,房地產領域是官員腐敗的重災區,其中官商勾結、多占住房和辦公用房超標現象十分普遍。面對房地產行業性腐敗問題,目前住建部已經增設“反腐敗協調小組”,在住建部紀檢組直接領導下工作,協調涉房腐敗案件辦理事宜,這表明涉房腐敗查處已進入高層級跨部門合作階段。



鑒於房地產反腐形勢仍然很嚴峻,筆者期待,住建部門在協調反腐的同時,還可以有更多積極作為。比如:加快推進住房信息聯網,讓這一系統直接為反腐提供幫助;與相關部門一道推進房地產領域簡政放權;建立健全房地產信息披露機制,給各種監督創造有利條件等。

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不過,我們也要意識到,治理涉房腐敗是一個系統工程,不能依靠協調。首先應該重點預防房地產腐敗。雖然這些年來房地產反腐取得很多成績,查處瞭一批又一批涉房腐敗官員,但坦率地說,預防房地產腐敗仍不到位。在預防腐敗不到位的情況下,我們隻能在事後強化反腐,但這樣一來,腐敗已經給我們造成瞭很多損失。

內容來自sina新聞

目前,查處房地產腐敗的主力軍是地方紀檢和司法部門。作為房地產行業主管部門的國土、住建等部門還沒有最大化發揮積極作用。這次,住建部成立專門小組協調涉房腐敗案件辦理事宜,應該是想利用自身優勢積極配合有關部門反腐。各級住建部門優勢至少有三點:一是掌握個人住房信息;二是掌握開發商信息;三是掌握相關審批事宜。有各級住建部門協調查處涉房腐敗,是反腐升級的體現。

此外,事後反腐也是一個系統工程。住建部門協調涉房腐敗案件辦理事宜,其實隻是事後反腐的一種辦法。在筆者看來,查處房地產腐敗的前提之一是要有線索,而線索則離不開舉報,因此,健全房地產信息披露機制、鼓勵體制內外監督舉報,是有關部門必須要做的功課。另外,發現腐敗還需要有關部門主動去暗查暗訪。所以,查處房地產腐敗不能依賴於協調,還需要更多積極作為。



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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-11-24/07385942430839542694893.shtml

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  據中金預計,由於港資來滬每日有額度限制,估計開通初期的交易日內將在極短的時間內被認購滿。內地投資者參與港股通的熱情也不容低估,粗略估計初期參與"港股通"的潛在資金有1800億元。

  數據顯示,QFII制度實行將近12年,盡管QFII額度一直在增長,監管機構也是好幾次為QFII提高總額度。但是截止到目前,通過QFII和RQFII制度進入到中國證券市場的國際投資者,證券持股市值僅占A股市場的不足2%,而新興市場境外投資者持股的平均數將近30%。

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觀點一周滬港通最後通牒 誰是最大受益者?

  而另一方面,對於A股地產板塊而言,海外投資者對於擁有獨特稟賦以及獨特模式的企業往往給予更高的估值,如商業地產、旅遊地產、產業地產等,尤其專註於商業運營的企業更加受到長期國際資金的青睞,結合近期國內REITs試點的推進。

  可以預見,在融資市場雙向開放的背景下,房地產企業將出現一輪發債熱潮,以獲取更多資金應對銷售壓力帶來的流動性問題。

  最新消息,11月14日金融街發佈公告稱,同意公司全資子公司金融街控股(香港)有限公司為其全資子公司啟添投資有限公司境外發債提供擔保,擔保額度為不超過3.5億美元或同等規模的人民幣,期限為不超過3年。

  也許,滬港通的真正意義並不在於滬港兩地存量上的重新分配,而是內地資本市場循序開放過程當中一個開創性的嘗試。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-11-17/09194595439.shtml

  自今年4月獲得台南二胎代償試點批準的"滬港通",歷時7個月的漫長等待,終於將於11月17日正式開通。

  最重要的是中國資本市場經過20多年的探索,從B股、H股上市,以及後來的QFII、RQFII制度,通過這一機制,有望與國際資本市場首次實現相對有意義的互聯互通。

內容來自sina新聞

  由此可見,在資本市場的開放領域,中國的資本市場還是有很大的空間。

  據中信建投報告分析認為,港股的龍頭內房股也將成為A股投資者的選擇標的,內地品牌影響力將在未來成為左右其估值的重要砝碼。

  11月15日,滬港通進行正式開閘前的最後一次測試,上交所首批89傢券商悉數參與模擬內地股民購買港交所上市股票的過程,最終,105億元限額半小時即告罄。

  特別是A股商業地產開發商過去的融資囹圄有望開禁,也將推動金融街、中國國貿等擁有優質自持物業資源的房企帶來新的融資生態。

  從資金規模上看,試點初期,港股通總額度為2500億元,每日額度為105億元;滬股通總額度為3000億元,每日額度為130億元。假設每日均認購滿的話,上述額度也僅夠一個月的時間。

  不過值得註意的是,滬港通畢竟是一條全新的投資之路,兩地的法律、法規、市場結構、交易規則均存在明顯差異,縱然演習一千遍,開通的初期很難保證不出現這些或那些的插曲。

  然而,對於滬港通開通首日的交易量,自然備受市場關註。

  港交所總裁李小加則發文表示並沒有期待:"滬港通是一項全新的嘗試,如同一條剛剛開通的高鐵路線,開通首日的上座率是高是低皆有可能。無論當天的交易是火爆還是冷清,我們都當以平常心來看待。"


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  新浪樂居訊 (編輯 劉曉燁)本周大連市內七區商品住宅整體成交514套,環比上升355%,成交面積50499.87平方米,環比上升363%,成交套數和面積止跌回升。在各項目豐富多彩的"雙節"暖場促銷活動配合下,節後需求陸續釋放,拉動樓市在傳統春節後二連漲。

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節後需求釋放 拉動樓市成交量二連漲

圖為 住宅周成交面積

  細看本周各區成交走勢,除沙區"意外墜馬"外,其它各區均大踏步前進;沙區上周逆勢突圍,成為萬綠叢中一點紅,無奈後勁不足,本周成為唯一下降區域;主城新城其它各區本周表現尚佳,尤其是甘、高、旅、金四大剛性需求集中區域,憑借強有力的價格優勢,本周表現活躍,漲幅巨大,區域內各開發商重整旗鼓,元宵佳節暖場促銷活動此起彼伏,為成交繼續"添磚加瓦"。

新店法拍撤回圖為 商品住宅成交信息





內容來自sina新聞

  從套均面積來看,本周中山、旅順口區略有下滑,主城除西崗外,全部加入百平陣營,連一直鎮守剛需的甘區也不甘示弱,有些大面積產品成交助推套均面積首次突破百平大關;新城區雖有起有伏,但基本維持70-80平左右產品。



  雖然本周樓市大幅反彈,拉動節後成交復蘇,但鑒於年初階段,博弈雙方入市都比較謹慎,因此短期內樓市不會出現太大波動,仍將維持緩慢前行局面。(信息來源:指南針市場部)

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-02-17/15012610999.shtml


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  人民網訊 日前,戴德梁行發佈北京高端住宅市場在第三季度的成交情況,並判斷今年第四季度北京高端住宅市場將進入銷售淡季和年底業績匯總期,開發商有望加大價格優惠力度,北京市場高端住宅價格難漲。

  "北京整體市場仍然處在調整期。"戴德梁行華北區研究部主管趙巖指出,"雖然央行和銀監會已經松綁限貸,雖屬利好消息,也有望釋放改善性需求,但是我們判斷對北京市場的影響較小。接下來北京進一步出臺樓市刺激政策的可能性也比較小。"

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  根據戴德梁行提供的數據,今年是三季度北京市新建商品住宅銷售面積為164.7萬平方米,環比上升10.53%,同比下降37.18%。本季度商品住宅成交均價為2.432萬元/平方米,環比下降8.03%,同比上升0.82%。



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